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上周，蕭山寧圍街道放松限購(gòu)，但是卻把同樣屬于寧圍街道行政范圍的市北東板塊排除在外。很多人不理解，同一個(gè)街道，憑什么不帶市北玩？
丨寧圍街道放寬限購(gòu)范圍
此前，我們?cè)治鲞^(guò)：這樣的精準(zhǔn)化施策意義不大，放松限價(jià)比放松限購(gòu)來(lái)得實(shí)際。不過(guò)，畢竟放松限價(jià)概率不大，在現(xiàn)有情況下，我們來(lái)分析一下，為何市北東不放松限購(gòu)？以及市北東有沒(méi)有必要放松限購(gòu)？
首先，如果市北東放松限購(gòu)，意味著杭州除了奧體、申花、文暉、江河匯、翠苑、西興等熱門板塊，杭州其他還未放松限購(gòu)的區(qū)域都可以放松。
市北作為蕭山僅次于奧體、并且僅有的改善選項(xiàng)，從2018年有新房開(kāi)盤起，板塊的新房熱度就一直居高不下（市北東靠滬昆鐵路線部分樓盤除外），即便是市場(chǎng)短期遇冷，在售新盤也能有比較好的搖號(hào)表現(xiàn)。
去年起，市北東新房限價(jià)上漲，從3.75萬(wàn)/㎡上調(diào)至3.95萬(wàn)/㎡，市場(chǎng)接受度還不錯(cuò)，詠桂里清盤加推中簽率38%。
這樣的成績(jī)，在全杭州的改善板塊中，表現(xiàn)也不算差了。縱觀杭州目前已經(jīng)放松限購(gòu)的區(qū)域，要么流搖普遍，要么去化速度慢，如果像市北東這樣的板塊放松限購(gòu)，豈不是官方認(rèn)證市場(chǎng)不行了？
今年，市北東還要出讓2宗宅地，都靠近滬昆鐵路線；更遠(yuǎn)看，這個(gè)板塊還有多宗宅地待出讓，如果放松限購(gòu)，開(kāi)發(fā)商還有自信拿地嗎？
地還沒(méi)賣完，市北東自然就被官方劃出限購(gòu)放松的范圍。
有人可能會(huì)說(shuō)，蕭山聞堰新房賣的也很好，已經(jīng)售罄的疊潮雅庭歷次開(kāi)盤中簽率在17%-28%，為何放松限購(gòu)？
關(guān)于這個(gè)問(wèn)題上面間接回答了，聞堰接下去沒(méi)有宅地供應(yīng)。更何況，寧圍3.4萬(wàn)/㎡都放松了，3萬(wàn)/㎡的聞堰也不好“獨(dú)自美麗”。
02
盡管市北東沒(méi)有劃進(jìn)限購(gòu)放松的圈子，但并不意味著這個(gè)板塊“很安全”。
關(guān)于“安全”，我指的是二手房。誠(chéng)然，市北東的新房賣的很不錯(cuò)，但二手房卻是壓力山大。
當(dāng)前的行情，杭州各板塊二手房壓力都不小，但像市北東這樣二手次新住宅密集的改善板塊，還真沒(méi)幾個(gè)。
近兩年，市北東的小區(qū)陸續(xù)交付：靠地鐵站的擁濤府、擁潮府、錦宸、杭州世紀(jì)，再往東一些的望海潮、悅潮府、名門府，還有有靠鐵路線旁的錦粼府、璟雋公館、江南名府……
兩三年的時(shí)間，交付20多個(gè)次新小區(qū)，掛牌量基本都在幾十上百套，但卻鮮有成交.即便是今年2、3月行情好的時(shí)候，市北東二手房也走不動(dòng)，整個(gè)板塊的月均成交還賣不過(guò)奧體一個(gè)小區(qū)的量。
價(jià)格方面，市北東的價(jià)格體系比較雜：擁濤府、擁潮府、錦宸這些靠近地鐵的小區(qū)掛牌價(jià)基本在5萬(wàn)/㎡左右，成交價(jià)只有“4字頭”；江南名府、錦粼府這些靠鐵路線的小區(qū)，4萬(wàn)/㎡也賣不到。
要知道，這些小區(qū)當(dāng)初新房也在3.75萬(wàn)/㎡、3.3萬(wàn)/㎡買入的，如今實(shí)在談不上有多少回報(bào)。
二手房庫(kù)存量大、競(jìng)品多、去化率極低，市北東二手房限購(gòu)繼續(xù)放寬還是很有必要的。
目前，市北東二手房執(zhí)行的購(gòu)房政策是：杭州戶籍直接購(gòu)買，非杭州戶籍需要一年社保。試問(wèn)，杭州戶籍都去參與新房搖號(hào)，再不放松二手房限購(gòu)，誰(shuí)來(lái)買二手房呢？
03
買不到的新房，賣不出的二手房。
如果倒掛持續(xù)縮小、二手行情持續(xù)萎靡，市北東新房還會(huì)維持高熱度嗎？
可能會(huì)，也可能不會(huì)。
一方面，蕭山有大量的改善需求，但這類群體“無(wú)路可退”，整個(gè)蕭山改善選項(xiàng)除了奧體就是市北，奧體搖不上，只能選市北板塊；同時(shí)，市北新房已經(jīng)斷供長(zhǎng)達(dá)一年多，需求未必會(huì)少。
另一方面，市北東經(jīng)過(guò)這幾年的拆遷，如今無(wú)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃；同時(shí)，在大批次“商改住”的情況下，更沒(méi)有像樣的商業(yè)。這樣的板塊，購(gòu)房者還愿意為之買單嗎？
南昌市政大道項(xiàng)目能否還維持此前的熱度？答案很快就能揭曉。
來(lái)源：浙房會(huì)
