昨天，位于奧體的君品名邸，一套位于一樓的房源在阿里資產(chǎn)交易平臺成功拍賣，建筑面積122.71㎡，成交總價636萬元，折合單價約5.2萬元/㎡。
△ 截圖自阿里拍賣
雖然相對于中高樓層的成交，5.2萬的單價要低不少，但是相對于買入價3.4萬卻是高了很多。
我們知道，通常1樓房源的成交都具有很大的偶然性，碰上喜歡的購房者，賣一個高價也并非不可能。
不過，有更多人懷疑的是，那怕是正常樓層的君品，市場的預(yù)計也就是六七萬的實價，這套一樓竟然要5.2萬元，又因為是阿里資產(chǎn)拍賣，并不是傳統(tǒng)的司法拍賣，會不會只是一場秀呢？
先不作評判，看看房源再說？
1
君品名邸項目由濱江、保利、中梁、保億四大房企聯(lián)手打造，6月底剛交付。
樓盤地理位置非常優(yōu)越，東至金雞路隔路與保利澄品相望，南向為利豐路，西靠書音路與世紀(jì)城小學(xué)隔路相鄰，北沿盈豐路與「奧體三兄弟」時代奧城、天璞、創(chuàng)世紀(jì)相靠，奧體核芯名正言順。
△ 君品名邸實景圖
新房2020年6月市場火熱時期首開，限價47000元/㎡，主力面積103、122、139、172㎡，總計1078戶可售住宅，其中限售416套。
而商業(yè)拍賣的這套1樓房源，當(dāng)初新房的價格為430萬，折合單價3.4萬。
對比之下，此次的拍賣價格上漲了206萬元。也就是說，除去稅費、資金使用成本之類的，房東持有三年收益非�？捎^。
但是低樓層的房源成交通常具有很大的偶然性，而且商業(yè)拍賣的途徑也可能是房東自己在炒作。
今天就有中介爆出，房東對636萬的成交并不滿意，如果有人出價到700萬，他就可以毀約，自行承擔(dān)損失。
君品在新房階段，底層和優(yōu)質(zhì)樓層單價相差約1.3萬，這樣的定價邏輯其實是契合市場需求的。
作為奧體的改善紅盤，正常的二手市場本就是樓層越優(yōu)價格越高，和低層房源能拉開很顯著的價差，這樣以來，低樓層的購房者就不至于會踩坑。
但關(guān)鍵的是，該房子滿二唯一，沒有增值稅。
為什么剛交付就能滿二唯一呢，因為君品當(dāng)時首開時，蕭山還是可以提前交契稅的，君品算是趕上了末班車。
2
截止昨天（7月16日），交付僅半個月，除了商業(yè)拍賣成交的這套，君品還有5套房源成交。
△ 數(shù)據(jù)來自貝殼
從表格數(shù)據(jù)我們也可以看出，戶型越大樓層越好，成交價也越高。
其中4幢17樓的一套122㎡，與商業(yè)拍賣的這套戶型一樣，剔除一個車位（按47萬來算），成交單價約7.4萬，遠(yuǎn)高于1樓的5.2萬。
但同樣是1樓，跟世紀(jì)城板塊的嘉品和御虹府比，君品的5.2萬反倒是最高的，這有點超乎我們的預(yù)期。
根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，嘉品在5月和7月共成交了2套高樓層的1樓房源，其中139㎡的成交單價是4.69萬，而155㎡的房源成交價也僅5萬。
△ 嘉品美寓成交，截圖自透明售房網(wǎng)
御虹府的低樓層成交價就更低了，3月成交的這套118㎡的一樓，單價僅3.73萬。
△ 御虹府成交，截圖自透明售房網(wǎng)
接下去，世紀(jì)城還將有大量房源交付。
其中，全盤大戶型的觀品（439套）將代表豪宅亮相，星翠瀾庭（396套）則會啟幕亞運(yùn)區(qū)塊的交付。
還有真正的亞運(yùn)村，4000多套房源明年陸續(xù)交付。網(wǎng)傳很多旨在投資的業(yè)主已經(jīng)按耐不住，蠢蠢欲動。
「奧體三兄弟」的創(chuàng)世紀(jì)、時代奧城、天璞，以及保利澄品等次新房也將基本滿5。
亞運(yùn)之后，世紀(jì)城的二手必將來勢洶洶。
3
我們先不管這一套阿里資產(chǎn)的拍賣是不是真實，房東是不是真的會毀約，我們收集了一下粉絲群里對君品的一樓到底值不值這個價格的四個觀點，供大家參考。
第一種觀點：千金難買心歡喜，二手房的價格很難有一個標(biāo)準(zhǔn)，特別是一樓，如果像以前有花園有地下室的一樓，那就有一批客戶特別喜歡，價格也可能賣得很高。這個君品雖然沒有花園，但也保不底有人喜歡，畢竟這個地理位置在。所以，關(guān)鍵是買家要確定自住，自住這個價格值，如果是想以后轉(zhuǎn)手，那么，估計出手會很慢。
第二種觀點：貴了。價格不能單純比差價，要按同比例來比。比如說，新房的時候，這套房子單價3.4萬是均價4.7萬的七二折，那么，今天市場上君品的主力均價是6.5-7萬元之間，那么，七二折就是4.7-5萬元之間，現(xiàn)在的單價已經(jīng)是5.2萬元了，肯定是貴了。
第三種觀點：純屬偶然，大家無聊。
第四種觀點：短期來看，這個價格貴了。但中長期來看，如果奧體的房子繼續(xù)漲，那么，買這個房子算是門檻很低了。
來源：葉帥起高樓
