時(shí)間進(jìn)入10月，杭州二手房依然沒有止跌的跡象。
好找房數(shù)據(jù)顯示，截止到9月30日11點(diǎn)，杭州市區(qū)二手房簽約量套僅3700多套，環(huán)比下降33.9%。
同樣，曾經(jīng)作為二手房標(biāo)桿的學(xué)區(qū)房，9月的成交量更是以「慘淡」來形容。
有多慘？到底了嗎？一起來看看。
01
成交量下跌88%
但無見底跡象
還是以數(shù)據(jù)來說話。
一言樓市統(tǒng)計(jì)的30個(gè)代表小學(xué)學(xué)區(qū)房二手成交量來看，9月一共成交二手房124套，相比于1月1001套的成交巔峰，今年學(xué)區(qū)房成交量已經(jīng)下跌了88%。
從1月至今，學(xué)區(qū)房成交量一瀉千里，并沒有止跌的痕跡。
曾經(jīng)的一些學(xué)區(qū)房次新標(biāo)桿樓盤，降價(jià)急售的消息頻頻出現(xiàn)在各大中介的朋友圈。哪些打骨折的學(xué)區(qū)房市場接受度如何？哪些學(xué)區(qū)房跌的最兇？
接下來，我們來看看二手學(xué)區(qū)房的具體成交數(shù)據(jù)。
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02
頭部小學(xué)老破小近冰封
從30個(gè)代表小學(xué)成交量看，9月的簽約套數(shù)最多的依然是賣魚橋小學(xué)，共簽約18套。其次是江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校、文海實(shí)驗(yàn)學(xué)校，分別都簽約11套。
9月同比與1月成交量，成交量下跌最多的是文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校。
1月受文瀾教育集團(tuán)成立利好影響，文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校成交火熱，單月成交115套，隨著市場下行，學(xué)區(qū)房價(jià)格上漲，文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校成交從1月的115套一路下行，到9月僅成交5套。
30個(gè)代表小學(xué)簽約套數(shù)9月對比1月增長套數(shù)
根據(jù)成交學(xué)校排名看，老牌名校、老破小聚集小學(xué)成交量領(lǐng)跌。
西湖區(qū)頭部小學(xué)四小金剛，學(xué)軍本部與行知小學(xué)單月成交量僅2套，文三街小學(xué)單月成交量僅1套，原先是成交主力的文一街小學(xué)，9月無房源成交。
同樣，勝利小學(xué)、天長小學(xué)、安吉路實(shí)驗(yàn)等老破小為主的學(xué)區(qū)房，因?yàn)榉魁g老，居住性差，學(xué)區(qū)溢價(jià)下降，成交量都跌入冰封狀態(tài)。
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03
40%價(jià)格跌幅超過10%
16%無成交
從成交價(jià)看，7-9月學(xué)區(qū)房已經(jīng)從量降、轉(zhuǎn)變成為價(jià)跌。30個(gè)學(xué)校中，有12個(gè)學(xué)校簽約均價(jià)環(huán)比8月下跌超過10%、5個(gè)學(xué)校9月無成交。
簽約均價(jià)成交上漲的學(xué)校僅6個(gè)，占比20%。
30個(gè)小學(xué)簽約明細(xì)
9月成交均價(jià)下跌最多的華師大，究其原因是成交樓盤的差異性，導(dǎo)致成交價(jià)格變動(dòng)較大。
7月、8月的華師大有融信藍(lán)孔雀、雍榮華庭等高價(jià)樓盤成交，提高了整個(gè)學(xué)區(qū)的成交均價(jià)。而9月華師大僅有景致公寓一套成交，均價(jià)30510元/㎡，導(dǎo)致均價(jià)環(huán)比下跌48%。這是特殊原因所致，本身華師大學(xué)區(qū)房價(jià)格變動(dòng)并不大。
但融信藍(lán)孔雀、雍榮華庭等高價(jià)樓盤已許久未成交，橫盤狀態(tài)。
華師大的價(jià)格暴跌是特殊原因，但2020年上漲勢頭兇猛的西湖區(qū)頭部小學(xué)，成交均價(jià)下跌完全屬于市場原因。
例如學(xué)軍小學(xué)本部，7月成交單價(jià)破11萬/㎡，9月簽約均價(jià)僅74077元/㎡，雖然有小戶型與大戶型的單價(jià)性差異，但整體熱度依然下降明顯。
同樣的文三街小學(xué)7月成交單價(jià)99385元/㎡，距離突破10萬大關(guān)僅一步之遙，9月簽約均價(jià)61900元/㎡，下跌超30%；
學(xué)區(qū)房風(fēng)向標(biāo)的學(xué)軍紫金港7月簽約均價(jià)為89850元/㎡，9月簽約均價(jià)僅有74240元/㎡，下跌17.37%。
無論是頭部老破小，還是二梯隊(duì)次新，學(xué)區(qū)房成交價(jià)出現(xiàn)明顯下跌，這是重要信號(hào)，代表著學(xué)區(qū)房已經(jīng)從市場橫盤進(jìn)入以價(jià)換量階段。
04
掛牌均價(jià)
是房東最后的倔強(qiáng)
與簽約均價(jià)大幅度下降相比，目前學(xué)區(qū)房的掛牌均價(jià)并沒有過多變動(dòng)。
部分熱點(diǎn)學(xué)校的掛牌均價(jià)漸漸與簽約均價(jià)相背離，這其中表露的是市場的變化，也是部分房東最后的倔強(qiáng)。
近3個(gè)月30個(gè)代表小學(xué)掛牌均價(jià)明細(xì)表
在市場下行期，急售的房東需要降價(jià)來促進(jìn)成交，目前杭州的大學(xué)區(qū)政策懸而未決，使得目前杭州學(xué)區(qū)房還未開始大規(guī)模踩踏，僅有小部分急售全款房源降價(jià)比較多。
但掛牌價(jià)停止上漲，也是重要的信號(hào)，代表房東預(yù)期開始轉(zhuǎn)向。
05
標(biāo)桿代表跌回一年前的原點(diǎn)
整體看完了，我們看各個(gè)學(xué)校的明星小區(qū)，他們是學(xué)區(qū)房的晴雨表。
學(xué)區(qū)房代表小區(qū)9月成交明細(xì)表
從29個(gè)代表小區(qū)看，杭州學(xué)區(qū)房成交正式進(jìn)入冰封，有17個(gè)小區(qū)在9月無成交。
成交量第一的是競舟二小對應(yīng)的河濱之城，第二的是學(xué)軍紫金港的文鼎苑與文理小學(xué)的金地自在城東苑。
前兩個(gè)樓盤是最近朋友圈經(jīng)常出現(xiàn)的深度降價(jià)樓盤。
河濱之城成交均價(jià)從巔峰的9萬均價(jià)，下跌到9月成交均價(jià)56000元/㎡，雖然56000元/㎡的簽約均價(jià)有做低避稅的因素，但從中介了解到，河濱之城目前真實(shí)成交價(jià)雨瀾軒580萬89方毛坯，均價(jià)65000元/㎡，相對于高峰時(shí)期，也實(shí)打?qū)嵔盗瞬簧佟?/div>
同樣降價(jià)幅度較大的耀江文鼎苑，從上半年巔峰時(shí)期的10萬/㎡單價(jià)，到目前74000元/㎡的均價(jià)，降價(jià)幅度高達(dá)26%。以89方兩房戶型成交為例，成交價(jià)格基本已經(jīng)回到2020年8-9月成交價(jià)位。
從2020年8月-2021年9月，一年多時(shí)間，文鼎苑房價(jià)像做了一趟過山車，目前已經(jīng)回歸到原點(diǎn)了。
這些小區(qū)的成交，都是用價(jià)格換來的。
而更多老破小小區(qū)，幾乎無成交。其中四小金剛的明星樓盤：學(xué)軍本部的
文二新村；文三街小學(xué)的
文三新村；文一街小學(xué)的
石灰橋新村與行知小學(xué)的花園南、西、北村均無成交。
本次學(xué)區(qū)房新政之后，對于居住屬性較弱，學(xué)區(qū)溢價(jià)較高的老破小學(xué)區(qū)房打擊最嚴(yán)重，次新房的價(jià)格下降尤能換來成交量，但老破小市場價(jià)與目前價(jià)格差距甚遠(yuǎn)，價(jià)格下降20%-30%依然缺乏接盤者。
06
跌到底了嗎？
在金九銀十的二手房成交傳統(tǒng)旺季，學(xué)區(qū)房成交量依然沒有止跌回升。那學(xué)區(qū)房已經(jīng)跌到底了嗎？
并不是。
隨著成交量繼續(xù)萎縮，學(xué)區(qū)房價(jià)格依然有下降空間。因?yàn)閺姆繓|的掛牌均價(jià)看，大部分房源，如果不急售，價(jià)格依然較高。
學(xué)區(qū)房逐步回到了理性的市場，對于想購買學(xué)區(qū)房自用的剛需來說，無疑是好消息，相對于2020年的瘋狂市場，家長們終于可以安心的坐下來細(xì)細(xì)挑選了。
你會(huì)買學(xué)區(qū)房嗎？你會(huì)賣學(xué)區(qū)房嗎？
來源：一言樓市
