昨天，未來科技城的蒲荷蕓邸與未來天空之城登記人數(shù)出爐了，本次未來科技城的兩個紅盤，因為沒有其他紅盤分流，社保拼的格外厲害。
天空之城網(wǎng)傳共有3000+的登記量參與130套房源搖號，眾安蒲荷蕓邸因為對有房戶開放，160套房源共有4000+組家庭參與。
蒲荷云邸最終有房戶社保入圍為188個月，人才入圍為E類人才20個月，整體中簽率9.16%，成為8.5新政以來，杭州壹號院之后，第二個限售的樓盤（非熱點樓盤）。
蒲荷蕓邸報名人數(shù)統(tǒng)計
而已被認定熱點樓盤的未來天空之城，只有人才與無房戶可參與，此次E類人才需要84個月社保入圍，無房戶也需155個月才能入圍。
未來天空之城報名人數(shù)統(tǒng)計
市場熱度重新回來了嗎？以后的紅盤基本都需要拼社保了嗎？「社保幼子」沒有紅盤搖號機會了嗎？這次的限售，給很多剛需帶來了一些焦慮。
本次未來科技城兩個紅盤突擊領證，代表著現(xiàn)階段「小型紅盤潮」可能成為常態(tài)。沒有大量的樓盤分流，對于紅盤與熱點板塊的購買者來說，拼社保、并且是長社保的幾率更大，搖號的競爭更大。
那對于「社保幼子」來說，紅盤一定不能參與嗎？粉盤就一定能上車成功嗎？沒有紅盤潮對于剛需購房者來說，是利好還是利空呢？
我們來一起分析分析，社保不長的人，應該如何選擇報名樓盤。
01
不要焦慮
樓市熱度依然在下降
天空之城無房戶155個月社保入圍；蒲荷蕓邸的社保滿格、限售是意料之中的事。
主要有兩個原因：
一是沒有其他紅盤分流，房票和人才都高度集中在未來科技城，造成未來科技城2個樓盤的擠壓；
二是房源少，蒲荷蕓邸僅推出了160套，套數(shù)少也容易限售；而天空之城僅130套，更容易拼社保。
所以這兩個樓盤的社保滿格、甚至限售，并不代表樓市更火，買房難度更高了。
其實，未來科技城還降溫了。
本次蒲荷蕓邸和天空之城傳聞匯集了7000人報名，而8月未來科技城5個樓盤匯集了16000多人，單天空之城一個樓盤就有6800人報名，對比之下，報名的人少了很多。
所以，當下的市場行情下，對于短社保時間的人來說，并不是很難買到房子，而是如何選盤很重要，以下的選房錦囊可以看看。
02
短社保選樓盤
開盤套數(shù)是關鍵
根據(jù)目前房源數(shù)量與報名人數(shù)1:10以上觸發(fā)社保的規(guī)則，單次的推盤套數(shù)很大程度上決定著入圍人數(shù)的多少，每多一套推盤房源，就可以多容納10戶的入圍資格。
從8月紅盤潮來看，瓶窯溪上儷庭并不是頭部紅盤，但因為推出套數(shù)少，只有72套，是9月紅盤潮中與杭州壹號院一樣，成為社保頂格的唯二樓盤。
所以，單次樓盤的開盤套數(shù)是關鍵，如果樓盤推盤套數(shù)少于100套，低社保人群需要注意，謹慎選擇；如果單次開盤超過300套，低社保人群有一定的入圍機會，而如果房源超過800套，基本可以放心報名。
例如，9月在沒有紅盤潮分流下，城東新城的德信中心因為單次只推出80套房源，最終入圍719組購房家庭，其中無房戶與有房戶家庭均觸發(fā)社保，無房家庭最低入圍社保69個月，有房家庭最低入圍社保181個月，距離頂格社保僅7個月之差。
而同期的市北濱江雙子星濱江濱濤映月，單次推出620套房源，最終報名家庭6091戶，并未觸發(fā)社保。從單盤的絕對報名人數(shù)看，濱濤映月的報名人數(shù)是德信中心的2-3倍，但因為推盤套數(shù)多，擴容了更多的入圍資格，所以沒有觸發(fā)拼社保程序。
03
開盤時機也很關鍵
除了開盤套數(shù)之外，樓盤的開盤時機也很關鍵，同期有沒有樓盤分流？市場熱度如何？區(qū)域內(nèi)有沒有重大利好？
8月紅盤潮的未來科技城，因為有奧體、亞運村、世紀城等紅盤對沖，無論是推盤量948套的沐宸院，還是268套的汀云上府，統(tǒng)統(tǒng)沒有觸發(fā)社保。
同樣是蒲荷蕓邸，8月紅盤潮推出377套房源，僅2096人報名，而時間到了9月，因為沒有紅盤分流，160套房源的蒲荷蕓邸，報名人數(shù)超過4000人，有房戶社保頂格。
如果按社保10年的長社保購房者來說，有紅盤分流下，你妥妥入圍沒有壓力，而本次，則沒有搖號機會。
所以，在報名樓盤時，是否有同級熱度樓盤分流，是很重要的參考指標。
04
與社保巨子分賽道
避開改善集中地
這里的區(qū)域挑選，并不是說紅盤區(qū)域與非紅盤區(qū)域，而是「社保巨子」集中區(qū)與「新杭州人」集中區(qū)的區(qū)別。
如果你不能逃避戰(zhàn)場，那你可以選擇戰(zhàn)友。如果你沒辦法把自己變成「社保巨子」，那就盡量避開「社保巨子」集中區(qū)。
哪些是「社保巨子」集中區(qū)？
所謂的「社保巨子」，繳納社保年限長達15年以上，意味著他們的年齡也接近「不惑」，買房需求大部分以改善需求為主，所以短社保人群要盡量避開改善高度集中的區(qū)域。
例如三塘東新的春熙上和灣與陽光城檀映里，是9月兩個最出乎意料的爆冷門樓盤：春熙上和灣有房戶社保118個月，約10年。陽光城檀映里有房戶社保188個月，社保頂格。
同時還有熱度一直不高的華豐春和云境，有房戶社保177個月才能入圍。
一些樓盤都不在熱門板塊內(nèi)，區(qū)域內(nèi)也沒有很高的倒掛與重大的規(guī)劃。為什么社保入圍門檻如此之高？
除了單盤推盤套數(shù)不多這個因素之外，最大的因素是，他們所在的區(qū)域，都是開發(fā)較早的老城區(qū)，周邊原著民較多，改善需求大，目標客群都是周邊等著改善的老杭州。
例如錢江新城的江河匯、錢江世紀城的SKP地塊、申花、文暉、蔣村等改善客戶鐘愛的區(qū)域，如果單盤體量過小，這些「社保巨子」都在排隊買房的區(qū)域，低社保人群應盡量回避。
可以前往新杭州人較多的剛需板塊與新興板塊，可以提高入圍的幾率，例如豐收湖、南臥、濱江浦沿等板塊。
05
利用樓市的二八定律
反其道而行
隨著杭州整體市場下行，之前雞犬升天，全杭州限售的場景應該不復存在了，在下行市場下，回歸到了樓盤多維度的貼身肉搏階段。
同期登記的丁橋幾個樓盤，同樣的板塊同樣的限價之下，電建悅安嘉府流搖，而地鐵綠城沐春明月則是有房戶社保需要87個月。
兩個樓盤直線距離僅1.2KM的距離，結果天差地別。主要是各項產(chǎn)品力的多維度體現(xiàn)。
悅安嘉府所在的區(qū)域，距離地鐵，天街較遠，開發(fā)商電建也不是一流的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，未來很難為二手房帶來溢價。
而沐春明月不僅對面是天街、距離地鐵也僅500米，算是地鐵房。同時有綠城品牌與綠城物業(yè)加持，屬于丁橋區(qū)域內(nèi)的龍頭項目。
從品牌，產(chǎn)品，配套與交通等多維度的打壓下，悅安嘉府不僅無法分流沐春明月的客戶，在限價一樣總價相似的背景下，還會被沐春明月虹吸客戶，導致流搖。
相同情況的不僅僅是丁橋，筧橋的春來雅庭與百酈
玲瓏府也是如此。
未來同板塊下，優(yōu)質(zhì)樓盤與非優(yōu)質(zhì)樓盤的二八定律會成為常態(tài)，零社保人群應該反其道行之，如無必要避開板塊內(nèi)的頭部樓盤，去次級樓盤撿漏也是不失為一個好方法。
當然，以上方法適用于著急上車的剛需們，如果你依然想盯著超級紅盤搖，也不用過分焦慮。
雖然未來可能沒有大型紅盤潮，優(yōu)質(zhì)樓盤的撿漏機會也在逐步減少，但隨著市場熱度下行，大量的投資客已經(jīng)在逐步退出市場。不管是紅盤還是粉盤，整體報名人數(shù)都在減少。
而這場降溫潮，僅僅只是開始，保留好你的購房機會，總能安全上車。
來源：一言樓市
