房貸收緊讓一大波城市都不得不認(rèn)輸，但還有一座城市特立獨(dú)行，一路領(lǐng)頭往前沖，堪稱妖孽。
它就是三亞！
終于，昨天三亞正式發(fā)布二手房參考價，調(diào)控升級！
雖說早在9月份，三亞中介協(xié)會就公布了參考價，但畢竟算是民間組織，更像是敲打市場。
這一次參考價面世，更加正式，也更加嚴(yán)格。
總結(jié)一下，重要的內(nèi)容有3點(diǎn)：
1、嚴(yán)格按照參考價進(jìn)行掛牌、交易。
這次一共公布了30個小區(qū)的參考價，均價都低于2.3萬/平，相比市場價差距很大，幾乎都打了6折。
比如三亞鳳凰水城目前南岸組團(tuán)二手報(bào)價整體約在3.5-4萬/平，參考價只有2.25萬/平，幾近腰斬；
甚至有三亞星域、怡和豪庭、鴻洲佳園、金色年華海景樓等8個樓盤重回“1字頭”！
真正的影響在于，掛牌價、貸款都要按照參考價來，超出參考價范圍的不能辦理交易網(wǎng)簽手續(xù)。
相當(dāng)于變成現(xiàn)在深圳的狀態(tài)：打開中介網(wǎng)站都是指導(dǎo)價，具體多少錢是個謎；貸款額度少了，首付要提高。
這是影響最大的一招，會導(dǎo)致交易難度大大提高。
2、建立二手房房源掛牌審核機(jī)制
二手房掛牌前要房源核驗(yàn)，“一房一價、一房一碼”。如果是二手房住宅，還要多一步價格核驗(yàn)的步驟。只有通過核驗(yàn)，拿到二維碼才可以掛牌交易。
3、進(jìn)一步加強(qiáng)房屋交易資格審查管理
不僅加大對新落戶、人才引進(jìn)、親屬贈予等交易方式的審查，接下來造假“騙資格”買房的也蹦跶不了多久，都要嚴(yán)查。
現(xiàn)在大部分城市都想放松，像武漢、沈陽都嘗試過“闖關(guān)”，三亞樓市卻妖得不得不加強(qiáng)調(diào)控。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，10月70城里有52個新房房價環(huán)比下跌，二手更慘不忍睹，直接飆到64個！
在一片哀嚎中，三亞的成績太顯眼，也太刺眼了：
新房房價環(huán)比上漲0.8%，妥妥的全國第一，已經(jīng)連續(xù)17個月上漲；
二手房房價連續(xù)上漲了14個月，10月環(huán)比上漲了0.4%，同樣位列前茅，穩(wěn)得一批。
他的房價一直在國內(nèi)名列前茅，僅次于北上廣深杭廈，超過國內(nèi)不少強(qiáng)二線城市。
（來源：中國房價行情網(wǎng)）
行情這么好，我認(rèn)為主要得益于4點(diǎn)：
1. 旅游資源與海南自貿(mào)港口政策利好，這是大背景。
2. 寬松的人才引進(jìn)政策。
3. 土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致市場層面上的供不應(yīng)求。
4. 旅居度假需求并沒有萎縮。
我敢說，90%的人都看不懂海南的樓市。
大家一看海南只有1000萬人口，三亞才100萬人口，居然房價能到四五萬。覺得不可思議，就說海南房子沒有價值。
這是典型的一葉障目，看不到底層邏輯。
我們2020年的時候組織過一次團(tuán)購，自貿(mào)港出來之后，我的判斷是必然有一波行情，詳細(xì)的推文在這里。
明顯感覺這里熱度起來了！這里的樓市行情比天氣還熱！當(dāng)時有一批老粉是跟著上車了的，現(xiàn)在回頭看，上車的朋友還是省了不少成本的。這跟2019年我們建議大家上車珠海橫琴是一樣。
多數(shù)人當(dāng)時根本看不懂，只有時間會給出答案，包括我現(xiàn)在說的一些判斷，很多人估計(jì)也是不信，沒事，都交給時間。
三亞海口的買房邏輯是非常獨(dú)特的，本質(zhì)上還是我上面提到的四點(diǎn)。
這個城市不管是氣候還是度假配套，在全國必然是排第一的。
他的購買力來自全國，特別是全國富人，富人在這一輪放水和疫情之下，并沒有受到影響，反而變得更有錢，也更有需求了。
尤其有了海南自貿(mào)港利好，明確在2025年前會全島封關(guān)運(yùn)作，大家擔(dān)心封關(guān)后樓市政策會變，都想趕緊“上車”。
2018年雖然海南全域限購，但落戶門檻太親民了，大專畢業(yè)就可以搞人才引進(jìn)，還有一些外省籍滿兩年社�；騻�稅就能拿到海南部分房票。所以，不少人通過人才引進(jìn)或者交社保/個稅來獲得資格。
雖然這個路子在2019年被嚴(yán)查，但后來為了引進(jìn)人才建設(shè)一區(qū)一港，人才引進(jìn)又放松了，比如40歲以下有大專+簽訂3年勞務(wù)合同就能落戶。
另一個問題是，需求很多，但供應(yīng)跟不上。
我看到數(shù)據(jù)是，單是今年前7個月就新增約1.3萬人，超過去年全年的人才落戶總數(shù)。
但是，為了發(fā)展自貿(mào)港，海南批產(chǎn)業(yè)用地很大方，壓縮了住宅用地的供應(yīng)。
2017年海南發(fā)布了“兩個暫停”政策，要求對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。
所以三亞近幾年的供地計(jì)劃，普通商品房住宅用地供應(yīng)和比例都在逐年下滑。
最夸張是2020年，直接歸零。
供需失衡之下，這座人口才百萬的城市，房價破3沖4萬，奮力追趕強(qiáng)二線城市的節(jié)奏。
房價上漲過快，加上海南當(dāng)?shù)睾苡杏職�，本身不想依靠房地產(chǎn)拉動城市發(fā)展，當(dāng)然得出手治一治。
所以這次就先拿熱門的30個小區(qū)開刀。這必然要給海南點(diǎn)贊。
接下來，三亞樓市會怎么走呢？
強(qiáng)勢如深圳樓市，遇上二手房指導(dǎo)價也不得不躺平。
近期雖然房貸松動，深圳成交加速了，但實(shí)際上能成交的還是以價格接近指導(dǎo)價的剛需筍盤為主。
三亞和深圳的情況又不一樣，幾乎是兩樣都不靠。
它的成交主要靠外地人，占了一半以上，而本地剛需占比較低。一旦遇到政策調(diào)控，反應(yīng)可能會更劇烈。
所以，短期看，三亞必然會降溫，入冬是不可避免了。中長期看，三亞的價值是很堅(jiān)挺的，沒問題。
建議大家短期就不要急吼吼地沖進(jìn)去了，先觀望下。
我個人非�？春煤Ｄ献再Q(mào)港的未來。
從前三季度GDP來看，海南是中國經(jīng)濟(jì)增速最快的一個省份（湖北除外），只要經(jīng)濟(jì)有底氣，當(dāng)?shù)鼐筒豢赡芊潘蓸鞘校Ｄ弦矝Q心走一條自貿(mào)港的新型之路，絕不會走房地產(chǎn)發(fā)展的老路，那是有歷史教訓(xùn)的。
所以大家也不要指望海南的調(diào)控會有所放松，三亞的調(diào)控完全在我意料之內(nèi)，以前沒有房票的，以后更難獲得。
而海南發(fā)展好了，房子的價值基礎(chǔ)就存在，這也是為什么我說中長期我會繼續(xù)看好海南樓市的原因。
來源：櫻桃大房子
