經(jīng)歷過(guò)7月杭州土地市場(chǎng)的“低潮”，今天作為8月的首場(chǎng)土拍，主城與蕭山同日推地，包括申花核心寶地及兩宗蕭山南部臥城地塊，但局面仍未見(jiàn)起色。
上午9點(diǎn)，率先迎來(lái)的消息是，蕭山一宗區(qū)良種場(chǎng)商住地塊終止交易。
然而，有開(kāi)發(fā)商人士向記者分析：“行情有變，加上出讓條件過(guò)于苛刻，前期勾地單位即便做好了方案，到現(xiàn)在已經(jīng)不敢去拿地，此一時(shí)彼一時(shí)。”
而重頭戲申花地塊，也在今日之后，地價(jià)水平一朝回到三年前。
從今年1月初，九龍倉(cāng)慶隆項(xiàng)目的拿地價(jià)40536元/㎡、自持6%，折算實(shí)際地價(jià)約4.3萬(wàn)元/㎡，到今天，申花成交地價(jià)27923元/㎡，加上配建公租房成本，實(shí)際地價(jià)約3.2萬(wàn)元/㎡，跌幅達(dá)26%。
成交詳情
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申花地價(jià)回到三年前
成交價(jià)僅27023元/㎡，港企拿地
今天最吸睛的還是重頭戲申花慶隆宅地。
位于申花板塊核心，四周高價(jià)地林立，包括多宗地價(jià)超“4萬(wàn)+”的寶地，地塊東面有在建5號(hào)線益樂(lè)路站，西面還有莫干山路站，可與規(guī)劃地鐵10號(hào)線換乘。
總建筑面積123895.2㎡，起拍總價(jià)約30.7億元，起拍樓面價(jià)24775元/㎡，封頂樓面價(jià)37124元/㎡。
地塊區(qū)位圖
根據(jù)掛牌文件要求，地塊須配建16601.96㎡公租房，占比約13.4%。因此，實(shí)際起拍地價(jià)約2.88萬(wàn)元/㎡。
據(jù)記者了解，此次參拍房企僅6家，而扎根板塊的守門(mén)員只來(lái)了融信、九龍倉(cāng)，另外4家分別是濱江、中海、金地及華發(fā)。
開(kāi)拍前，雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、浙大房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員章惠芳便預(yù)判：“申花庫(kù)存量大，未來(lái)新房競(jìng)爭(zhēng)激烈，此次地塊成交價(jià)格下滑基本是定局。”
9點(diǎn)30分，地塊開(kāi)拍，經(jīng)過(guò)兩個(gè)半小時(shí)左右，最終成交樓面價(jià)僅27923元/㎡，溢價(jià)13%，由一家港企拿地。
地塊現(xiàn)狀圖，圖中地塊旁的高層小區(qū)為萬(wàn)家花城（圖源：雙贏機(jī)構(gòu)）
這一成交地價(jià)，可以說(shuō)一舉將申花地價(jià)水平拉回到三年前，2016年8月18日，融創(chuàng)·宜和園當(dāng)時(shí)的拿地價(jià)，34028元/㎡。由于該項(xiàng)目須配建公租房，實(shí)際地價(jià)約3.6萬(wàn)元/㎡。
另外，相比今年1月初由九龍倉(cāng)摘得的慶隆地塊，樓面價(jià)40536元/㎡、自持6%，折算實(shí)際地價(jià)約4.3萬(wàn)元/㎡，跌幅達(dá)26%。
事實(shí)上，申花板塊也面臨著隱性庫(kù)存積壓的局面。
自2017年以來(lái)，申花板塊先后已出讓了5宗涉宅地塊，其中有3宗地價(jià)邁過(guò)了“4萬(wàn)+”門(mén)檻。
目前，這些項(xiàng)目均未入市，加上此次出讓地塊，板塊總庫(kù)存約70萬(wàn)㎡，去化周期約為25個(gè)月。
另一方面，申花也由于新房限價(jià)，高層備案均價(jià)約4.6-4.8萬(wàn)元/㎡，排屋均價(jià)約7萬(wàn)元/㎡。
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14189元/㎡，溢價(jià)6%
“金融大鱷”平安“抄底”南部臥城
同日出讓的蕭山蜀山A-06-2地塊，起拍總價(jià)約34億元，起拍樓面價(jià)13400元/㎡，上限樓面價(jià)20067元/㎡。
根據(jù)規(guī)劃要求，地塊還需代建一處幼兒園，用地面積6072㎡，但相比總建筑面積25萬(wàn)㎡，可忽略不計(jì)。
地塊區(qū)位圖
不久前的7月30日，上一宗南部臥城地塊出讓?zhuān)褫x以樓面價(jià)13473元/㎡的竟然低價(jià)撿漏，相比毗鄰的禹洲地塊樓面價(jià)20060元/㎡，自持2%，折算實(shí)際地價(jià)后跌幅超過(guò)30%。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士判斷，南部臥城的地價(jià)已從高位回落。而此次出讓也并未意外，雖然相比旭輝地價(jià)略高，但難擋大趨勢(shì)的遇冷。
浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示：“成交價(jià)格真的不高，充分說(shuō)明市場(chǎng)已進(jìn)入下行期；加上最終是平安出手抄底，可見(jiàn)大多數(shù)房企都持觀望態(tài)度。”
雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、浙大房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員章惠芳也表示：“拿地的開(kāi)發(fā)商不是TOP50的房企，而是金融大鱷平安，在36億地價(jià)面前，有錢(qián)的房地產(chǎn)金主越來(lái)越少。當(dāng)然，平安預(yù)計(jì)后期仍會(huì)與其他房企合作開(kāi)發(fā)。”
另外，有開(kāi)發(fā)商也提醒：“這塊地體量大，加上大家現(xiàn)在資金收緊，不敢拿了。”
他表示：“限價(jià)嚴(yán)格，蜀山城南區(qū)域有超百萬(wàn)平方米的庫(kù)存在后期將入市，壓力巨大，開(kāi)發(fā)商已看到了風(fēng)險(xiǎn)。”
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南部臥城商住地開(kāi)拍前終止
有房企稱(chēng)“不敢拿”
此次終止交易的地塊為蕭山區(qū)良種場(chǎng)商住地塊，起拍樓面價(jià)10500元/㎡。
地塊總建筑面積112877㎡，其中規(guī)劃商業(yè)面積為43890㎡，占比約39%，而住宅部分建筑面積僅68987㎡，并且還需配建1500㎡的配套用房，包括社區(qū)管理用房和養(yǎng)老用房等。
地塊區(qū)位圖
對(duì)于終止交易，有開(kāi)發(fā)商人士向記者分析：“行情有變，加上出讓條件過(guò)于苛刻，前期的勾地單位即便做好方案后，也不敢去拿地了。此一時(shí)彼一時(shí)，雖然看樓面價(jià)便宜，但是風(fēng)險(xiǎn)也大。”
另一方面，該地塊的競(jìng)買(mǎi)保證金比例為地價(jià)的50%，高的嚇人，畢竟地塊由于體量大，總起拍價(jià)約35.6億元。
根據(jù)掛牌文件要求，該地塊需開(kāi)發(fā)建設(shè)集中式商業(yè)不小于10.46萬(wàn)㎡，且集中式商業(yè)不得分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)?0年內(nèi)不得整體轉(zhuǎn)讓。
還要求，商業(yè)建筑主體結(jié)頂后，方可申領(lǐng)項(xiàng)目住宅部分50%預(yù)售許可證；該商業(yè)體在簽訂成交確認(rèn)書(shū)后24個(gè)月內(nèi)滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè)后，方可申領(lǐng)住宅部分剩余預(yù)售許可證。
而且，該地塊商業(yè)區(qū)塊不得建公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300㎡。
來(lái)源：錢(qián)報(bào)
