杭州經(jīng)濟(jì)適用房上市交易細(xì)則出臺(tái) 三墩、丁橋淡定

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經(jīng)濟(jì)房新政策存在不少爭(zhēng)議
——市民高度關(guān)注經(jīng)濟(jì)房新政策

2007年9月，杭州市人民政府出臺(tái)了《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房辦法》，采購(gòu)中心廣大干部職工尤其是響應(yīng)市委市政府號(hào)召，購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)房的職工，認(rèn)真閱讀了該辦法。我們認(rèn)為推出這個(gè)管理辦法，出發(fā)點(diǎn)是好的，是為了解決低收入家庭的住房問(wèn)題，是為了讓老百姓都過(guò)上安居樂(lè)業(yè)的幸福生活，對(duì)此中心干部職工表示支持和擁護(hù)。但是，新政的出臺(tái)，我們認(rèn)為有較不盡人意之處。
其中該《辦法》第三十一條：“（一）經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人在取得房屋所有權(quán)證之日起，滿5年后允許上市交易；上市交易時(shí)，按照屆時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)與當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房（包括超過(guò)享受面積部分的經(jīng)濟(jì)適用商品房）差價(jià)的55％向政府交納土地收益等價(jià)款”，規(guī)定非常不誠(chéng)信。
首先，該條款違背了政府原先的承諾
當(dāng)時(shí)老百姓買(mǎi)的時(shí)候沒(méi)人告訴，以后房產(chǎn)增值了，政府要分55%，對(duì)政府，不知有沒(méi)有違約一說(shuō)。按照2004年3月4日的《關(guān)于印發(fā)<杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計(jì)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用辦法>的通知》規(guī)定: （ 一）在2001年2月5日前買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房的，在辦理了房產(chǎn)證后達(dá)到5年以上再上市交易時(shí)，需補(bǔ)繳的土地出讓金按房改房的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，即按房源所處地段的出讓金標(biāo)準(zhǔn)乘以分?jǐn)偟耐恋孛娣e，由出讓方繳納；（二）2001年2月5日至2003年3月31日之間購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房，上市時(shí)其享受面積部分需補(bǔ)繳的土地出讓金為市物價(jià)局下發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格批復(fù)文件中核定的商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格之間的差價(jià)；而政府現(xiàn)在要改變?cè)瓉?lái)的文件規(guī)定,剝奪普通民眾的利益,怎能讓人心服。
其次,該條款嚴(yán)重違反了公平原則
不同年代前開(kāi)工的經(jīng)濟(jì)房承擔(dān)的配套費(fèi)用項(xiàng)目差異很大,有的已經(jīng)承擔(dān)了政府?dāng)偱傻牡缆�、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中小學(xué)、公園的建設(shè)費(fèi)用，這些設(shè)施建成后由開(kāi)發(fā)商移交給政府。如果說(shuō)欠政府什么費(fèi)，也只有土地費(fèi)了。
2001年后，政府為了降低經(jīng)濟(jì)房建設(shè)成本，才將部分配套費(fèi)用剔除。因此，不同年代開(kāi)工的經(jīng)濟(jì)房的上市政策應(yīng)該是不一樣的。
在經(jīng)濟(jì)房中，超出面積部分的是商品房子的價(jià)格，當(dāng)時(shí)買(mǎi)房子的時(shí)候，周邊的價(jià)格也只是比商品房低３００－５００！在享受經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)過(guò)程中政府不太可能讓窮人更窮，更應(yīng)該讓大家分享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展所帶來(lái)的好處！
經(jīng)濟(jì)房新政錯(cuò)誤三，違背法律不溯及既往原則：
如果以前的經(jīng)濟(jì)房子有這個(gè)政策規(guī)定，很多人會(huì)購(gòu)買(mǎi)商品房（不是保障性的商品房！），現(xiàn)在事后再定，等于剝奪了這些購(gòu)買(mǎi)人的選擇投機(jī)機(jī)會(huì)！實(shí)際上成為騙他們買(mǎi)保障性商品房，等他們有能力改善的時(shí)候，把他們的收益都剝奪了？
即使政府真的讓群眾接受新規(guī)，那么，如果房?jī)r(jià)跌了，政府是不是也要承擔(dān)虧損的55%呢。政府不能因?yàn)橐郧皼](méi)有嚴(yán)格把關(guān),部分人不符合購(gòu)房條件而損害所有購(gòu)房人的利益。
北京在出臺(tái)新政策時(shí)，也引起網(wǎng)友極大不滿，后調(diào)整為新建經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施新政策。
北京臺(tái)的一檔脫口秀：主題是經(jīng)濟(jì)適用房的新政（當(dāng)然是北京的新政嘍）。其間，幾位嘉賓各舒己見(jiàn)。印象最深的是，有一個(gè)什么專家說(shuō)，北京政府在制定政策時(shí)，充分考慮了政策的延續(xù)性，老人老政策，新人新政策，這體現(xiàn)了政府的法律意識(shí)。
杭州的經(jīng)濟(jì)房新政許多方面與北京相當(dāng)相似：比如，5年戶口，比如，收入要求等，與北京都很象。所以，杭州應(yīng)該跟著北京走，對(duì)不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)房上市條件作區(qū)別對(duì)待。根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第八十四條規(guī)定，“法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章不溯及既往”。法律不溯及既往是一條立法原則，適用于所有規(guī)范性文件。最近廣州也推出了類似管理辦法，他們就明確表達(dá)了法不溯及既往的原則。杭州市人民政府以前也多次推出經(jīng)濟(jì)適用房的類似政策，也都包含了不溯及既往往的原則。如果遵從此一原則，那么在該《辦法》出臺(tái)前按照規(guī)定購(gòu)買(mǎi)和簽字買(mǎi)賣(mài)合同或搖號(hào)中簽的，就應(yīng)該按照原規(guī)定執(zhí)行。如果違背法不溯及既往的原則，管理辦法是不可能得到廣大市民擁護(hù)的，會(huì)失信于民的，是與打造“杭州生活品質(zhì)之城”，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社社會(huì)的崇高理論背道而馳的。
物權(quán)法,保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)權(quán),既使經(jīng)濟(jì)房是有限產(chǎn)權(quán)房,但購(gòu)房人也是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的持有人，經(jīng)濟(jì)適用房，作為保障性的商品房子，也是商品房！是商品就有投資及保障的兩個(gè)功能！政府不能單方面制定利益的瓜分權(quán)（全自己占有）。況且,雖然是經(jīng)濟(jì)適用房,可目前合同里并沒(méi)有添加關(guān)于政府回購(gòu)的條款,如果執(zhí)行,是不是要算政府違約違法呢?!
經(jīng)濟(jì)房新政錯(cuò)誤四，該條款嚴(yán)重?fù)p害了百姓的利益
比如1999年買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房，地點(diǎn)在三塘。當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格是2200元/平方米，同期周?chē)�地段的商品房�(jī)r(jià)格也不過(guò)是2300-3000元/平方米之間（大關(guān)小區(qū)的某些區(qū)域最低價(jià)只要1800元/平米），那時(shí)杭州湖墅南路沈塘橋公交車(chē)站邊的一個(gè)高層樓盤(pán)售價(jià)為3300元/平方米。
現(xiàn)在8年過(guò)去了，隨著孩子的長(zhǎng)大、父母年齡的增大，為了都能照顧到，想賣(mài)掉現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房（現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格為10000/平方），再以同樣的總價(jià)在錢(qián)塘江對(duì)岸濱江區(qū)購(gòu)買(mǎi)大一點(diǎn)的房子（市場(chǎng)價(jià)格為7000多/平方），本來(lái)應(yīng)該是非常順利成章的事，突然出來(lái)這么個(gè)新規(guī)定：房子賣(mài)掉后必須補(bǔ)交差價(jià)55%的土地出讓金！也就是現(xiàn)在85平米的房子價(jià)值從85萬(wàn)元一下降為48萬(wàn)多，根本不可能奢望改善住房。而1999年同期的商品房卻可以得到實(shí)實(shí)在在的升值。
人到中年，以前能夠買(mǎi)到經(jīng)濟(jì)適用房解決基本的住房困難是幸運(yùn)，現(xiàn)在給孩子老人改善居住環(huán)境是人生最后一個(gè)愿望了，這樣的制度把握下半輩子的這個(gè)愿望完全粉碎了，不可能在這個(gè)年紀(jì)賺大錢(qián)來(lái)?yè)Q房子了......
經(jīng)濟(jì)房新政錯(cuò)誤五，政府不能依靠與民爭(zhēng)利來(lái)創(chuàng)收
雖然百姓也理解政府入不抵出的困難,但政府不能依靠與民爭(zhēng)利來(lái)創(chuàng)收。購(gòu)買(mǎi)時(shí)民眾購(gòu)房出資為市場(chǎng)價(jià)的90%,政府提供土地優(yōu)惠減免10%,現(xiàn)在政府卻希望分享投資增長(zhǎng)的55%,如何讓人心服。雖然它能給政府增加許多額外無(wú)成本收入。但這種損害到千千萬(wàn)萬(wàn)家庭利益,與民爭(zhēng)利的事情，必將引發(fā)強(qiáng)烈的反彈，影響社會(huì)的和諧!
綜上所述，不少市民強(qiáng)烈要求政府調(diào)整《市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》相關(guān)條款，實(shí)行新房新政策，老房老政策!

首先應(yīng)該感謝杭州市政府在2004年12月，我還一窮二白的時(shí)候，給了我一個(gè)機(jī)會(huì)，以相對(duì)便宜一點(diǎn)的價(jià)格申購(gòu)了一套經(jīng)濟(jì)適用房，解決了我們一家人這么多年的安居問(wèn)題。后來(lái)憑著我們的勤奮和努力，生活條件慢慢改善，有了置換房子的念頭，但由于經(jīng)適房上市交易的政策一直沒(méi)有出臺(tái)，我們的這個(gè)愿望一直擱淺。
2013年8月12日，杭州市政府正式出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購(gòu)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，我認(rèn)為大部分的條款都是合理的，都是從民生的角度來(lái)解決實(shí)際問(wèn)題，但對(duì)于2004年9月1日以后購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的，搞一刀切，需補(bǔ)繳土地收益等價(jià)款＝【（屆時(shí)的評(píng)估單價(jià)－經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)時(shí)單價(jià)）×享受的經(jīng)適房面積】×55％－購(gòu)房時(shí)繳交的稅費(fèi)，我們覺(jué)得不合理也不合法，理由如下：
1、2004-09-01杭州市人民政府關(guān)于貫徹國(guó)家四部委《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的實(shí)施意見(jiàn)中第十七條指出：經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證之日起 ,在5年內(nèi)不得上市交易;出售時(shí),應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府繳納收益(具體辦法另行制訂)。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房在向政府補(bǔ)繳收益前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。凡屬經(jīng)濟(jì)適用住房作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的,工商行政主管部門(mén)不得辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 這一條應(yīng)該是04年9月至07年9月購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的主要依據(jù)，首先政府沒(méi)有指明比例是多少，可以是5％，也可以是99％。另外，政府明顯沒(méi)有盡告知義務(wù)，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有將這一重大情況告訴購(gòu)房者，最關(guān)鍵的是我們使用的是浙江省2000年修改版的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，在補(bǔ)充協(xié)議中，只提到了“達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，其經(jīng)濟(jì)居住房享受面積部分，需計(jì)繳的土地出讓金為市物價(jià)局確定的同類地段、同類商品房市場(chǎng)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)居住房?jī)r(jià)格之間的差價(jià)”，這里明確指的是土地出讓金，壓根就沒(méi)有提到要上交55％的土地收益款。所以，我們當(dāng)初購(gòu)房時(shí)，無(wú)論從解讀政策的角度還是從認(rèn)真研究購(gòu)房合同的角度，我們都沒(méi)有辦法預(yù)知道2013年我們要將55％的土地收益款。如果那個(gè)時(shí)候我們知道將來(lái)政府要收房?jī)r(jià)增值的55％的土地收益款，我想只要稍微有點(diǎn)常識(shí)的人都會(huì)放棄購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房而買(mǎi)商品房，誰(shuí)會(huì)想傾家蕩產(chǎn)去買(mǎi)一個(gè)自己沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子的？
2、2007年9月7日杭州市人民政府印發(fā)了《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的通知》第三十一條，經(jīng)濟(jì)適用住房未滿限制交易年限不得交易。限制交易年限期滿后，房屋所有權(quán)人可對(duì)房屋采取以下處置方式：
（一）經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人在取得房屋所有權(quán)證之日起，滿5年后允許上市交易；上市交易時(shí)，按照屆時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)與當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房（包括超過(guò)享受面積部分的經(jīng)濟(jì)適用商品房）差價(jià)的55％向政府交納土地收益等價(jià)款。這里首次提到了55％的土地收益等價(jià)款，而且包括了所有的經(jīng)適房。第三十九條“本辦法自公布之日起施行。原有文件規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。”這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)無(wú)論如何都不能往前推到2004年9月1日，只能對(duì)以后再購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的起制約作用。
3、無(wú)論是我們購(gòu)買(mǎi)時(shí)還是當(dāng)時(shí)的政策都表明購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房之日起5年內(nèi)可以上市交易的，因?yàn)檎�府的原因遲遲沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)政策，導(dǎo)致經(jīng)適房的上市一拖再拖，這期間給我們?cè)斐傻臋C(jī)會(huì)成本損失暫且不論，購(gòu)買(mǎi)后超過(guò)5年，由于政府的不作為導(dǎo)致經(jīng)適房不能交易，在這之后房?jī)r(jià)上漲還叫我們來(lái)買(mǎi)單，非常地不合理。04年9月份購(gòu)買(mǎi)的，如果到09年9月份贖回這完全的產(chǎn)權(quán)，也比13年強(qiáng)。
4、再講一下補(bǔ)繳多少錢(qián)的合理性。04年9月1日以前分三個(gè)檔次，2001年2月5日前，2012年2月5日至2003年3月31日，2003年3月31日至2004年9月1日，分別有不同的政策，兼顧了各個(gè)時(shí)期購(gòu)房人的利益。而04年9月1日以來(lái)，在長(zhǎng)達(dá)差不多10年的時(shí)間里，中國(guó)房?jī)r(jià)的黃金十年，反而搞一刀切了？以一套購(gòu)買(mǎi)時(shí)為經(jīng)適房享受價(jià)為3000元、超出部分商品房?jī)r(jià)格3500元、面積80方的經(jīng)適房（享受面積為70方）為例， 假設(shè)現(xiàn)在評(píng)估價(jià)為15000元，04年8月購(gòu)買(mǎi)的話，需繳納（3500-3000）×70＝3.5萬(wàn)元，而04年10月份購(gòu)買(mǎi)，需繳納12000×70×55％＝46.2萬(wàn)。相差幾個(gè)月、幾天的，所需繳納的費(fèi)用有如此之大的差距，如何體現(xiàn)公平、公正。針對(duì)我個(gè)人的情況，我03年申領(lǐng)的準(zhǔn)購(gòu)證，參加了幾次搖號(hào)，都沒(méi)有搖中，后來(lái)政策改變需要排隊(duì)輪候，等到04年12月終于有幸排到，但我就應(yīng)該比我早三個(gè)月的多交幾十萬(wàn)的錢(qián)嗎？
所以我認(rèn)為針對(duì)04年9月至07年9月7日購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的，應(yīng)該享受跟2003年3月31日至2004年9月1日購(gòu)入的政策一樣，即“需補(bǔ)繳土地出讓金＝（不旮商品房?jī)r(jià)格－經(jīng)適房?jī)r(jià)格）×享受的經(jīng)適房面積”，這樣既合法又合理。

支持，總之一個(gè)原則，法不溯及既往�。。�！

希望政府合理修改細(xì)則，支持！

支持，法不溯及既往

要求政府合理修改細(xì)則，支持！

杭州市政府怎么了，怎么會(huì)出這樣的惡法，原來(lái)的形象一下子破滅了，難道真的發(fā)生了財(cái)政危機(jī)？

要求對(duì)2004年9月1日起至2007年9月7日購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)適房按照2004年9月1日前購(gòu)入的政策辦理

要求政府合理修改細(xì)則，支持！

還要講一下違反住建委2007年的文件，文件明確規(guī)定原來(lái)有合同的按原合同執(zhí)行。

要求政府合理修改細(xì)則，支持！

dingqi

支持，要求對(duì)2004年9月1日起至2007年9月7日購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)適房按照2004年9月1日前購(gòu)入的政策辦理。。
政府出臺(tái)政策前，應(yīng)該考慮各層次的、各年限購(gòu)房人群，政策出臺(tái)前也應(yīng)開(kāi)個(gè)聽(tīng)證會(huì)或網(wǎng)上民意調(diào)查一下，做到合理、合法、公平、公正。真心希望政策能聽(tīng)一下民聲，修改細(xì)則。

希望政府在制定相關(guān)細(xì)則的時(shí)候能夠充分參考各項(xiàng)制度頒布實(shí)施的時(shí)間，保障2007年9月7日前購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)房業(yè)主的合理權(quán)益！

支持，政府應(yīng)該給我們一個(gè)合理的解釋

定------------------------------------------------

說(shuō)的不錯(cuò)！

強(qiáng)烈要求對(duì)2004年9月1日起至2007年9月7日購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)適房按照2004年9月1日前購(gòu)入的政策辦理

時(shí)間節(jié)點(diǎn)很沒(méi)有依據(jù)，2007年9月7日杭州市人民政府印發(fā)了《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的通知》首次明確了經(jīng)濟(jì)房上市交易需交55%收益，所以這次政策的節(jié)點(diǎn)應(yīng)該是2007年9月7日，而不是2004年9月1日。

強(qiáng)力要求杭州市政府修改細(xì)則，按法律法規(guī)辦事，樹(shù)立政府知法守法的良好形象！�。。。。�！

法不溯及以往，政府是法盲？同樣一批房，出兩個(gè)規(guī)定政策，公平性何在？

支持，法不溯及既往

我就要求按合同辦事，市政府，請(qǐng)尊重合同吧，別丟掉僅存的一點(diǎn)契約精神裸奔了。

有誰(shuí)來(lái)提議，我們建一個(gè)維權(quán)的群吧。 我覺(jué)得政府的這個(gè)政策實(shí)在是太不公平了。