沉寂許久的土拍市場(chǎng)，在這個(gè)1月爆火了。
就在近日，杭州四宗地塊集體出讓，引起了房企之間的“搶地大戰(zhàn)”。
3宗宅地1宗商住地塊，半小時(shí)內(nèi)紛紛進(jìn)入自持比拼。最終，綠城&杭州地鐵拿地勢(shì)頭兇猛，接連拿下牛田和丁橋11號(hào)宅地，一個(gè)自持4%，一個(gè)自持2%；保利奪得運(yùn)河新城宅地，自持5%；最瘋狂的就是丁橋15號(hào)商住地塊，自持高達(dá)28%，被德信收入囊中，著實(shí)讓人驚嘆。
半個(gè)月里，杭州的土拍上演了一場(chǎng)又一場(chǎng)的爭(zhēng)奪大戰(zhàn)，幾乎每一宗土地都能引起房企之間的“角逐拼殺”，土拍市場(chǎng)的火熱被重新點(diǎn)燃，“滿溢價(jià)、競(jìng)自持”成了1月土拍的主旋律。
短短十幾天，杭州出讓的19宗涉宅地塊中，滿溢價(jià)、競(jìng)自持的地塊就有12宗，占比超過(guò)了63%，其中最高自持達(dá)到了28%，行情大有“一秒入夏”的架勢(shì)。
對(duì)照去年同期：2020年的1月，杭州十區(qū)成交的15宗涉宅地塊，只有2宗地塊拼進(jìn)自持；即便是全年，121宗成交的涉宅地塊中，拍進(jìn)自持的也只有35宗，占比只有28%。
一對(duì)比，就明顯了，21年1月的土拍確實(shí)溫度頗高,而且可能還會(huì)延續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間。這樣的架勢(shì)，在2018年的1月也出現(xiàn)過(guò)，彼時(shí)還沒(méi)有“雙限”政策，房企持著“打造標(biāo)桿”之心，高熱情拿地，24宗涉宅地塊，自持地塊達(dá)9宗，占比高達(dá)37%。
但時(shí)移勢(shì)移，時(shí)隔兩年，市場(chǎng)行情有了微妙的變化。
限價(jià)之下，新房市場(chǎng)行情火熱，營(yíng)銷不再成為難點(diǎn)。但是，如何能夠?qū)a(chǎn)品打造出亮點(diǎn)、是否能夠?qū)崿F(xiàn)較高利潤(rùn)空間，成為房企考量的焦點(diǎn)。
隨著杭州土拍政策的升級(jí)，“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的實(shí)行，給房企帶來(lái)了新挑戰(zhàn)。新房?jī)r(jià)格限定，拿地價(jià)格因房企之間相互競(jìng)爭(zhēng)而不斷攀升，最終即便地拿到了，有的地塊利潤(rùn)空間已經(jīng)不大了。
之前甚至有房企高管直言，如今市面上的項(xiàng)目，將近70%的項(xiàng)目，沒(méi)有利潤(rùn)。
這個(gè)時(shí)候，就更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力了，從融資成本、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程管理到財(cái)務(wù)管控等，每一個(gè)環(huán)節(jié)都至關(guān)重要。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上能夠持續(xù)創(chuàng)新、快周轉(zhuǎn)節(jié)奏下保障項(xiàng)目品質(zhì)，這對(duì)于每一家開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，都是艱巨挑戰(zhàn)。
1月成交的這些地塊，主城區(qū)已成交6宗自持地塊，平均樓面價(jià)達(dá)到了23869元/㎡加上自持和配建面積，樓面價(jià)還要往上漲。
既然沒(méi)有高利潤(rùn)，為什么還要拿地？
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，沒(méi)有土地，沒(méi)有項(xiàng)目，也就退出了這個(gè)市場(chǎng)；再者，沒(méi)有項(xiàng)目，如何支撐團(tuán)隊(duì)，如何維系公司的運(yùn)營(yíng)？拿地成了房企“養(yǎng)家糊口”的首要條件。
最關(guān)鍵的是，杭州是一座快速上升的城市，在杭州市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)和占有率，甚至?xí)绊懛科笕珖?guó)層面的綜合排名和行業(yè)地位。
當(dāng)下的杭州，人口與購(gòu)買力日益增長(zhǎng)。雖然杭州近年來(lái)持續(xù)推地，但似乎房子依然“不夠賣”。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，杭州（含臨安、富陽(yáng)）新房成交量達(dá)15萬(wàn)套，尤其是今年6月的成交量，達(dá)到19828套，成為2017年6月以來(lái)新房成交量最大的一個(gè)月。
再看看最近的中簽率，不少樓盤頻頻創(chuàng)下個(gè)位數(shù)，就連瓶窯的純新盤，首開(kāi)也創(chuàng)下了5.37%的中簽率，驚訝了不少人。
由此可見(jiàn)，杭州新房市場(chǎng)的去化速度很快，不少房企儲(chǔ)備的“余糧”已不足，這也增強(qiáng)了房企拿地的信心和熱情。
事實(shí)上，雙限政策也影響房企拿地的積極性以及城市布局的策略。
因?yàn)楹贾菽玫亻T檻越來(lái)越高，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加大杭州都市圈、杭州灣大灣區(qū)的布局。但只要有機(jī)會(huì)，杭州依然是大家不愿錯(cuò)過(guò)的陣地。
近兩年，在杭州拿地最積極的就是深耕在杭的濱江、綠城和融創(chuàng)。
▲來(lái)源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院
去年杭州拿地最搶眼的，當(dāng)然是濱江。憑借成本管控強(qiáng)、品牌實(shí)力厚、項(xiàng)目周轉(zhuǎn)快等優(yōu)勢(shì)，濱江在杭瘋狂加倉(cāng)，異常兇猛。近兩年，濱江在杭州十區(qū)共拿下了21宗涉宅地塊，市場(chǎng)占有率領(lǐng)先。
綠城也不甘落后，在雙限之下，近兩年也拿下了12宗地塊，既有低密宅地，又有高層項(xiàng)目。去年推出了桂語(yǔ)聽(tīng)瀾、春來(lái)曉園、春來(lái)?xiàng)魅A、春風(fēng)金沙等多個(gè)新盤。
融創(chuàng)近幾年在杭州的成績(jī)也非常亮眼，不僅拿地積極，房源去化速度也非常快，更重要的是，融創(chuàng)項(xiàng)目的交付品質(zhì)“頻登頭條”，獲得不少好口碑。
除了這些大牌房企，那些淡出杭州市場(chǎng)許久的房企也重新回來(lái)了，比如郡原、萬(wàn)泰等。另外，杭州也吸引了不少外來(lái)房企的進(jìn)駐，像綠地香港、花樣年、合能、新力、上海大華、華鴻嘉信、敏捷等開(kāi)發(fā)商紛紛落子杭州。
不得不說(shuō)，杭州是一座魅力城市，但更是一座挑戰(zhàn)之城。新市場(chǎng)行情下，每一次游戲規(guī)則的微調(diào)，都會(huì)對(duì)產(chǎn)品內(nèi)容帶來(lái)新要求，每一次較量都是房企綜合實(shí)力的比拼。
近幾年，對(duì)于每位樓市參與者來(lái)說(shuō)，都是一項(xiàng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
來(lái)源：西湖樓市
