在全國(guó)一盤(pán)棋的政策持續(xù)高壓下，當(dāng)各地樓市都在降溫退燒時(shí)，杭州還能獨(dú)善其身嗎？
紅盤(pán)潮后一個(gè)月的搖號(hào)數(shù)據(jù)，給了我們一個(gè)參考：
據(jù)層樓不完全統(tǒng)計(jì)，8月25日-9月25日，杭州共有58盤(pán)入市，總房源量10775套，搖號(hào)人數(shù)超4萬(wàn)（部分樓盤(pán)登記量尚未出爐）。
中簽率20%以?xún)?nèi)樓盤(pán)，占比約3成。
看似仍然很好賣(mài)，但整體中簽率出現(xiàn)上升，棄選率顯著增加，流搖板塊更有加速擴(kuò)大化的趨勢(shì)。
01
截至昨天，已公布登記結(jié)果的45盤(pán)中，觸發(fā)拼社保的新盤(pán)，有且僅有5個(gè)。
分別是三塘的陽(yáng)光城檀映里，市北西的招商博奧花宸里，華豐的春和云境，城東新城的德信中心，以及丁橋的地鐵綠城沐春明月。
前4盤(pán)拼社保并不意外。一來(lái)，前期加推已需限售5年；二來(lái)，單次推盤(pán)量少、“尾盤(pán)效應(yīng)”再現(xiàn)。
意想不到的是，丁橋新盤(pán)地鐵綠城沐春明月竟觸發(fā)社保排序。無(wú)房家庭40個(gè)月入圍、普通家庭87個(gè)月入圍，比博奧花宸里入圍條件還嚴(yán)苛；就是人才，中簽率也僅39%。
而同期登記的“種子選手”，諸如潮聽(tīng)明月、河語(yǔ)光年、花嶼觀瀾里等，反倒意外未觸發(fā)社保排序。
雖說(shuō)沐春明月單次推盤(pán)量少（124套），是觸發(fā)社保排序的有利條件之一。但傳統(tǒng)印象中，不論一二手倒掛、還是市場(chǎng)熱度，丁橋并不敵艮北、運(yùn)河新城等粉盤(pán)扎堆板塊。
唯一解釋是：丁橋自住需求是真的多；預(yù)計(jì)10月開(kāi)業(yè)的丁橋天街、預(yù)計(jì)年底通車(chē)的地鐵3號(hào)線，已提前讓丁橋樓市迎來(lái)春天。
很快，拼社保名單上，又將新增“未科雙子”。據(jù)悉，昨日結(jié)束補(bǔ)登記的未來(lái)天空之城、蒲荷蕓邸，已觸發(fā)社保排序。
蒲荷蕓邸總報(bào)名數(shù)或超4000人，有可能觸發(fā)限售；未來(lái)天空之城總報(bào)名人數(shù)或超3000人。在沒(méi)有同等量級(jí)的新盤(pán)分流下，紅盤(pán)熱度依舊。
02
撇開(kāi)啟動(dòng)社保排序的5盤(pán)，中簽率在10%-20%之間的新盤(pán)，也僅8個(gè)。
他們分別是筧橋的春來(lái)雅庭（14%）、市北西的花嶼觀瀾里（17.8%）、艮北的潮聽(tīng)明月（10.9%）、運(yùn)河新城的河語(yǔ)光年（10.03%）、
三塘的春熙上和灣（11.58%）、市北東的濱濤映月（10.14%）、良渚新城的溪谷嵐灣（10.04%）、以及祥符的望林府（12.7%）。
看著是否分外眼熟？除了倆新盤(pán)外，余下6盤(pán)均是“85新政”前遭市場(chǎng)瘋搶的粉盤(pán)，中簽率數(shù)次低于10%、限售5年。
如今，粉盤(pán)中簽率雖未見(jiàn)大幅提升�？扇f(wàn)丈高樓平地起，比起紅盤(pán)潮前，整體中獎(jiǎng)概率還是上升了幾個(gè)百分點(diǎn)。
比如，春來(lái)雅庭6月中首開(kāi)時(shí)，5千多人搖，中簽率僅4.35%；8月中旬加推、恰逢紅盤(pán)潮，中簽率也不過(guò)10.48%；最近一次加推，中簽率14.02%。比起首開(kāi)，上浮了近10個(gè)點(diǎn)。
河語(yǔ)光年，7月中首開(kāi)，199套房源，6415戶登記，中簽率低至3.1%；最新一次開(kāi)盤(pán)，中簽率上升到10.03%，漲了近7個(gè)點(diǎn)。
春熙上和灣也是如此。6月下旬加推時(shí)，中簽率降至5.04%，最近一次開(kāi)盤(pán)，中簽率提高到11.58%，上升5個(gè)多點(diǎn)。
03
另一現(xiàn)象更明顯——流搖面積越來(lái)越大。
截至昨日17時(shí)，58盤(pán)中流搖樓盤(pán)已有15個(gè)，預(yù)計(jì)登記數(shù)據(jù)全部出爐后，最終會(huì)達(dá)到20個(gè)左右，占比超過(guò)三分之一。
臨安、富陽(yáng)等遠(yuǎn)郊，成為重災(zāi)區(qū)。其中，臨安只剩青山湖科技城一枝獨(dú)秀，富陽(yáng)高橋遍地流搖。
如果說(shuō)遠(yuǎn)郊流搖并不意外，那么近郊甚至主城流搖盤(pán)增多，也是不爭(zhēng)事實(shí)。
目前，流搖板塊包括但不限于南站新城、空港新城、臨平新城、豐收湖、浦沿等。過(guò)去幾年，當(dāng)中一些板塊經(jīng)歷了“流搖—搖起來(lái)（甚至逼近限售）—再度流搖”的一波三折。
這至少說(shuō)明，杭州樓市已經(jīng)開(kāi)始降溫退燒，進(jìn)入調(diào)整通道。
更嚴(yán)峻的是，杭州二手房?jī)r(jià)的普遍回調(diào)，已不可避免。未科、申花、奧體和蔣村等主流板塊，均出現(xiàn)了輕微踩踏。按現(xiàn)在價(jià)格，一些上半年買(mǎi)入的炒家，已成功站崗。
而隨著價(jià)差的進(jìn)一步縮小，中簽率繼續(xù)提升，流搖板塊增多，只是時(shí)間問(wèn)題。
04
如果關(guān)注選房現(xiàn)場(chǎng)，你還會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的棄選率可謂直線飆升。
城南某盤(pán)200多組登記，僅簽到階段，就直接出現(xiàn)70個(gè)放棄；蕭山市北東某盤(pán)，中簽率逼近10%，選房當(dāng)天，棄選多達(dá)98個(gè)，比例接近1/6。
這波調(diào)整下來(lái)，買(mǎi)到房的概率的確提升了，但大家的心態(tài)也發(fā)生了變化。
一個(gè)朋友的老表，搖中了河語(yǔ)光年，純投資。但相比那些一線紅盤(pán)，實(shí)在提不起興趣。得到大多數(shù)人的不購(gòu)買(mǎi)建議后，果斷選擇放棄。
不僅是投資客，自住客也理性多了。
前同事無(wú)緣華潤(rùn)亞運(yùn)村后，并沒(méi)有“病急亂投醫(yī)”，胡亂盲搖，而是堅(jiān)守地鐵口和商業(yè)兩個(gè)底線。“下半年房子肯定越來(lái)越容易買(mǎi)，必須挑個(gè)滿意的。”
況且8月這波推盤(pán)，消滅了市場(chǎng)上大多數(shù)紅盤(pán)。這意味著，今后市場(chǎng)不會(huì)得到強(qiáng)刺激。
像濱奧一帶，真正的紅盤(pán)，只剩傲世邸和skp，但短期不會(huì)上市；未科呢，天空之城和蒲荷蕓邸都是收官之戰(zhàn)，接下來(lái)板塊還剩富力、金成、及綠汀路TOD。
更何況，深圳、上海等一線城市，包括紹興、諸暨、嘉興等環(huán)杭城市，都開(kāi)始變天了。杭州還能底氣十足嗎？
房子還是那個(gè)房子，但只要市場(chǎng)預(yù)期變了，調(diào)整也就來(lái)了！
來(lái)源：層樓
