天瀾無(wú)房戶64個(gè)月社保入圍；
丹楓四季無(wú)房戶74個(gè)社保入圍，普通家庭147個(gè)月社保入圍；
星翠瀾庭無(wú)房戶70個(gè)月社保入圍，普通家庭93個(gè)月社保入圍；
觀品無(wú)房戶106個(gè)月社保入圍，普通家庭156個(gè)月社保入圍；
……
杭州8月紅盤潮正陸續(xù)開獎(jiǎng)中。
除了部分紅盤需比拼社保時(shí)長(zhǎng)外，絕大多數(shù)新盤報(bào)名即入圍。就連大熱門的亞運(yùn)村三兄弟，也就華潤(rùn)亞奧城啟動(dòng)社保排序。
迄今已公布登記結(jié)果的紅盤，中簽率最低全部在10%以上，無(wú)一觸發(fā)限售。
唯一可能觸發(fā)限售的，只有杭州壹號(hào)院的82套房子。
正如我們之前所預(yù)言的，8.5新政復(fù)雜的規(guī)則和苛刻的條件，實(shí)質(zhì)上讓“限售”幾乎不再可能發(fā)生。
這也意味著，從去年底至今，杭州63個(gè)觸發(fā)限售或被認(rèn)定的熱點(diǎn)盤，一共25680套自產(chǎn)證拿到限售5年的房子，已成為調(diào)控小白鼠和樓市活化石。
02
如果買到江河鳴翠、嘉品也就算了，好歹也是穿越牛熊的大藍(lán)籌。
那些買到“限售雞肋盤”或“限售郊區(qū)盤”的，此刻不免惶恐。還有像丹楓四季這樣，同一小區(qū)有人限售有人不限售的，內(nèi)心不免五味雜陳。
多少年后，還會(huì)有多少人記得，曾經(jīng)有那么2.5萬(wàn)套房子，額頭被刻上“紅字”，寫入房產(chǎn)交易的另冊(cè)？
有人說(shuō)，等兩三年后，二手市場(chǎng)突然整整半年沒新交付住宅上市，次新房或上演”庫(kù)存荒“。
畢竟，過(guò)去幾年里，杭州網(wǎng)紅次新房一直扮演二手成交重要貢獻(xiàn)者的角色。它們的特點(diǎn)是：一經(jīng)交付就會(huì)創(chuàng)造大量高價(jià)成交，循環(huán)反復(fù)，持續(xù)推高市場(chǎng)熱度。
以去年底交付的典型次新房創(chuàng)世紀(jì)和杭州壹號(hào)院為例，今年3月一個(gè)月，單月網(wǎng)簽量就多達(dá)26套和9套。
但這樣令人血脈賁張的場(chǎng)面，兩三年后很難再看到。因?yàn)檫^(guò)去半年好一點(diǎn)的房子，都限售了。
一旦沒有這些網(wǎng)紅次新房“解渴”，富豪們豈不是要瘋？二手房?jī)r(jià)豈不又要漲？
很遺憾，從我們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，這個(gè)預(yù)言未必成立。
如果房子只用來(lái)住，那么杭州一二手房的供應(yīng)量，本質(zhì)上極為充裕。即便半年沒有新交付住宅入市，二手市場(chǎng)仍可以一切如常，毫不饑渴。
不信？看看今年上半年杭州新交付的超2.5萬(wàn)套住宅，截至8月22日，累計(jì)二手網(wǎng)簽量?jī)H101套。
而截至8月22日，杭州全市一共網(wǎng)簽商品房63415套，也就是說(shuō)，上半年交付住宅在二手市場(chǎng)的成交占比僅千分之1.5，完全可以忽略不計(jì)。
就算上半年杭州一套新交付住宅也沒有，二手市場(chǎng)也不會(huì)有任何波動(dòng)。
（備注：文中數(shù)據(jù)源自手邊買房、好找房、貝殼、我愛我家等平臺(tái)）
03
據(jù)《層樓》不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上半年杭州八區(qū)（不含富陽(yáng)、臨安），交付的新住宅小區(qū)至少31個(gè)，總房源量超2.5萬(wàn)套。
然而，主流中介平臺(tái)掛牌在售房源，累計(jì)僅651套，占比不到3%。
單小區(qū)掛牌量最多的，是有著“近6萬(wàn)人搖”頭銜的遠(yuǎn)洋西溪公館，今年3月交付，掛牌房源149套；其次是三墩北的綠都云和湖，暢銷數(shù)月后，掛牌房源仍有74套。
此外，掛牌房源量30套及以上的，也僅有5個(gè)小區(qū)（含上述兩盤）。
比掛牌量更少的，是網(wǎng)簽量。
30多個(gè)新交付小區(qū)中，有二手房交易記錄的（含貝殼網(wǎng)上顯示已成交，實(shí)際未公開展示的），也就13個(gè)，占比僅4成。
余下近6成，迄今無(wú)成交。至少，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)未有體現(xiàn)。
累計(jì)網(wǎng)簽房源共101套，加上掛牌在售的651套，共752套房源進(jìn)入市場(chǎng)，換手率低至3%。
04
即便是明星次新房，表現(xiàn)也遠(yuǎn)低于預(yù)期，一句話總結(jié)——“空有熱度，卻幾乎無(wú)法成交。”
比如，一交付就引發(fā)轟動(dòng)的綠城建發(fā)沁園。
交付美圖還在刷屏，立馬有房東高價(jià)拋售。“131.8㎡，精裝大四房，1450萬(wàn)，產(chǎn)證新鮮出爐。”折合單價(jià)高達(dá)11萬(wàn)，還沒算不滿5的增值稅、中介傭金等。
從中介處得知，掛牌單價(jià)9萬(wàn)出頭，已成為小區(qū)性價(jià)比最高的一套。
交付至今不到3個(gè)月，沁園公開掛牌在售的房源已有23套；近30天內(nèi)，也有110次帶看，平均一天近4次，可仍是零網(wǎng)簽。
遠(yuǎn)洋西溪公館亦如此。身邊不止一次聽說(shuō)，朋友投資的西溪公館，大賺了幾百萬(wàn)，滿屏羨慕聲。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，近30天帶看量888次，為上半年所有交付樓盤之最。
上半年部分交付樓盤掛牌網(wǎng)簽情況
然而，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)很難體現(xiàn)它的熱度。
交付至今，西溪公館僅網(wǎng)簽了5套二手房。一套是7月11日成交的中樓層174㎡，網(wǎng)簽單價(jià)36555元/㎡；一套是7月31日網(wǎng)簽的低樓層140㎡，單價(jià)37767元/㎡。
另外3套今年8月7日-10日網(wǎng)簽，既有60㎡的小戶型，也有172㎡改善大戶型。價(jià)格最貴的是一套60㎡的小戶型，網(wǎng)簽單價(jià)近5萬(wàn)，最便宜的是172㎡，網(wǎng)簽單價(jià)僅3萬(wàn)6。
城東的金隅中鐵諾德都會(huì)森林和首開東城金茂府，也是空有熱度、卻鮮有成交的典型樓盤。
光主流中介門店，都會(huì)森林掛牌房源就有46套之多，近一個(gè)月也有105次帶看，可真正網(wǎng)簽的房源，目前也就2套。
首開東城金茂府則是掛牌12套，近30天帶看104次，網(wǎng)簽2套。
05
客觀地說(shuō)，掛牌量少很正常。
畢竟，很多統(tǒng)計(jì)中的小區(qū)，今年五六月才交付，好多產(chǎn)證來(lái)不及辦，掛牌量自然上不去。
但網(wǎng)簽量慘淡，就沒什么借口了，完全是房東的鍋。
一個(gè)最直接的原因是——在貸款收緊、日漸低迷的市場(chǎng)環(huán)境中，絕大多數(shù)新交付樓盤，依然遵循“交付即跳漲”的掛價(jià)原則。
比如西溪公館，交付到現(xiàn)在也有4個(gè)多月了，掛牌量也不錯(cuò)，為什么成交起不來(lái)？
歸根結(jié)底，還是掛價(jià)與市場(chǎng)接受價(jià)，出入太大。
從我們的實(shí)探得知，真實(shí)成交單價(jià)預(yù)計(jì)5萬(wàn)出頭。但看看現(xiàn)在的掛價(jià)，普遍6萬(wàn)左右，最高時(shí)到過(guò)8萬(wàn)。買賣雙方分歧較大，能成交就怪了。
而這正是當(dāng)下二手市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。
所以，能夠在這種特殊環(huán)境中，依然賣得不錯(cuò)的二手房，至少要有“看上去性價(jià)比不錯(cuò)”的感覺。
像三墩北次新房云和湖，近30天帶看量689次，累計(jì)成交222套，風(fēng)頭蓋過(guò)西雅圖和西湖國(guó)際城。核心原因，就在于實(shí)際成交價(jià)更便宜。
還有丁橋的明熙府、南臥的臥城印象，表現(xiàn)也不錯(cuò)。
06
做好準(zhǔn)備，接下去很長(zhǎng)一段時(shí)間，杭州二手房量?jī)r(jià)齊跌或成常態(tài)。
首先，杭州二手房供應(yīng)非常充足，現(xiàn)有住宅庫(kù)存（掛牌）超過(guò)12萬(wàn)套。近2.6萬(wàn)套限售房，就算按30%換手比例算，也只是少了7500套房源，影響很有限。
就像上半年，交付了2.5萬(wàn)套住宅，掛牌650余套夠少了吧，市場(chǎng)照樣該跌還得跌。
更何況新政后，大量紅盤無(wú)需限售，交付后新增供應(yīng)分分鐘跟上。
至于紅盤潮過(guò)后，二手熱度會(huì)不會(huì)再度復(fù)蘇？參照去年9月和今年1月，確實(shí)出現(xiàn)了類似現(xiàn)象，但這一次情況不太一樣。
以身邊為例，經(jīng)歷過(guò)兩次紅盤潮刺激，確有自住需求、迫不得已入手二手房的，該買的大多數(shù)都已經(jīng)買了。
所以今年三四月份的杭州二手房成交量，能創(chuàng)下近幾年新高。
這一輪紅盤潮鎩羽而歸的，多為投資目的，還有大量被喚醒的老杭州“社保巨子”，完全不缺自住房。即便搖不到，也不會(huì)轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)。
所以接下來(lái)的懸念更應(yīng)該是：杭州二手房的降價(jià)潮，什么時(shí)候來(lái)？
來(lái)源：層樓
