01
自8.5新政以來，未科三兄弟不僅掛價一路下跌，成交量也趨于零。
上周，一張二手房成交截圖傳出：未來悅89㎡成交，總價350萬，單價4萬/㎡以下。這是怎么回事？我是不相信的，三個月沒成交，一成交就砸盤了？ “未科終于不行了？”總有人對此喜聞樂見。
理智分析一下：每個板塊都有做低價格的情況，奧體也有5萬，未科就是真實價格了嗎？很快，又傳出另一張截圖，未來悅89㎡522萬成交。
相對來說，這個價格看上去更正常一些。
為此，我咨詢了多位中介，得到的回復(fù)非常一致：沒有這個價格，肯定做低了。
其中一位中介告訴我，最近未來悅成交了兩套89㎡，都不帶車位，一套5樓，總價520萬；另一套7樓，總價522萬。“350萬這套房源，大概率是5樓的520萬”。
另一位中介的回復(fù)也較為靠譜，目前他能查到的記錄是成交了2套，總價都在500萬以上。
有一套房源最近客戶還價到500萬，但房東心理價位是530多萬。再聯(lián)系房東時，說“賣掉了”。 由于這兩套房子都剛成交，官網(wǎng)上還未顯示簽約記錄。是否會是“截圖成交”，還有待時間檢驗。
02
就在前一周，我在中介朋友圈里看到的未科三兄弟急售房源，價格都還在500萬以上。
一眨眼功夫，價格直接降到350萬，想來房東也沒這么傻。
正常來說，房東探底，會一點點降，最終達到一個購房者和房東都能接受的價格。
其次，除非有特殊情況，不然賣掉房子，必然要有新的標(biāo)的，而這個價格已不符合新建倉的邏輯。
蒲荷蕓邸上次開盤160套房源，無房戶135個月社保，有房戶188個月社保，中簽率9.5%，還要限售。
一是中簽概率很低，二是價格已經(jīng)37710元/㎡，對比這套房源只高了2000元/㎡左右。雖說蒲荷蕓邸是洋房，但位置上要比未來悅稍差一截。
華潤綠汀路項目新房限價也要36100元/㎡，搖號到交付，期間還要時間、資金成本。
更何況，未科三兄弟戶型都做得不錯，得房率也比較高。像89㎡，現(xiàn)在市面上的高層產(chǎn)品，由于受政策限制，已經(jīng)很難做到三房兩衛(wèi)了。
未科次新房，肯定漲不上去了。只要大行情還在往下走，誰也沒法獨立行情、獨善其身。但要跌，未科也不會一下子坍塌，一樣是一步步來。
再退一步講，冒出一個房東第二天就想套現(xiàn)拿到錢急用，“我的房子我做主”，就想350萬賣了，誰也管不著。但哪怕350萬是真實成交，也不能代表目前未科的二手行情。其他房東不用慌張。
記住，二手房市場是零售市場，脫離實際行情的、明顯浮夸的最高價成交價和最低價，哪怕是真實成交，也都與非當(dāng)事人無關(guān)。更何況，截圖亂飛，套路居多。
03
不可否認(rèn)，這兩三個月，未科三兄弟確實“不再是熱搜上的超級話題”，有點像過氣的女明星。
因為，從正式的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，過去三個月，未科三兄弟不僅只成交了2套房源，掛牌降得還不是一星半點。
追漲時，你萬人矚目，殺跌時，你無人問津。
要知道，兩個月前我去未科，當(dāng)時三兄弟89㎡的急售房源，樓層好點的報價在650萬左右，樓層差點的570-600萬，還不帶車位。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，未來悅6月成交一套126㎡，單價約6.4萬/㎡；中南樾府5月成交一套89㎡，單價6.7萬/㎡，總價597萬；東原印未來也有不少房源成交價在6.7、6.6萬/㎡。
哪怕是按照89㎡530萬成交，單價也降了近6000元/㎡。而且這還不排除高峰期時，未科三兄弟價格有做低的可能性，實際降的還要多。
目前，在貝殼網(wǎng)上，未科三兄弟的掛牌價還普遍在6萬+、7萬+。但按中介所說，也僅僅是明面上的掛牌價不肯降，部分誠心賣的房源實際已經(jīng)在6萬上下了。
我看的一套89㎡，13樓中間套，房東要求帶車位565萬。房源三房兩衛(wèi)，全明方正，客廳帶陽臺，沒有居住過的痕跡。 看房當(dāng)日，中介透露可以再幫我去談?wù)剝r格。
不過，僅一天，中介又來聯(lián)系我：“這套房子看的人比較多，房東想漲到570萬了。” 可能是中介的話術(shù)和套路，也可能是房東真想漲價。但以570萬帶車位的價格，現(xiàn)在還沒成交。
另一套印未來123㎡，也是急售，掛價830萬，單價6.7萬/㎡。房源已經(jīng)連續(xù)降價370萬，價格還能再談。
04
談未科，不談奧體，兩邊房東都不答應(yīng)。
兩個都是同樣近兩年瘋狂漲價，同樣在杭州新興的熱門板塊，兩個都是炒房坐莊最活躍的“資本游戲市場”。 不過與未科三個月不開一單相比，光10月，創(chuàng)世紀(jì)就成交了8套，網(wǎng)簽均價64100元/㎡，盡管價格也有下降，但成交量卻明顯上升。
對比未科三兄弟降價還沒成交的局面： 一是，未科還是投資客太多了。西溪公館200多套掛牌，投資客拋售情緒越來越重，影響整個未科的二手房價，這種不斷砸盤的操作，對三兄弟自然也有影響。
奧體的投資客也在洗籌換碼，但相對井然有序。價格也一步步實探往下出貨，至少沒有砸盤現(xiàn)象。
二是，有亞運會在，奧體光環(huán)就在，對奧體始終會有一個非買不可的理由。另外，地理位置決定了，未科的接盤俠，還是以在未來科技城、城西方向一帶工作的人為主，而奧體輻射的范圍更廣。
未科的未來依然是星辰大海，產(chǎn)業(yè)在不斷引進，綠汀路TOD今年落地。只不過，任何事物發(fā)展都有必然的規(guī)律，發(fā)展得快了，就要慢下來調(diào)整。世界上找不出一個運動員能以百米沖刺的速度，跑完馬拉松。
隨著未科價格一點點下來，從數(shù)據(jù)來看，最近看房的人確實變多了。手邊買房數(shù)據(jù)顯示，近30天，未來悅帶看量是351次。按計算，本來平均一周帶看82次，但最近7天帶看量高達124次。
我們再等等網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，如果上文說的兩套房源真實成交了，那就代表著未科三兄弟也能“以價換量”，說明現(xiàn)階段，這個價格到位了。
對于想換籌的投資客來說，不如先搶一波。
要說未科二手市場就此觸底回暖，我覺得還太早了一點。畢竟，接下來還有一系列未知的政策。關(guān)鍵是，只有1套、2套的成交，是拉不動整體價格向上的。
再說了，新房限價36100元/㎡，未科三兄弟依然有2萬多的倒掛。對普通人來說，接手還是有點困難。
在逐漸理性的市場中，大家不妨把腳步放慢一點吧。
來源：地產(chǎn)小王子
