01
每年三四月，不僅是樓市的小陽(yáng)春，更是租賃市場(chǎng)的黃金季節(jié)。
杭州作為人口流入大城市，光流動(dòng)性人口就超過(guò)了400萬(wàn)，按照70%的租房比例，租房人群超280萬(wàn)，可謂是一塊大蛋糕。
其中，流動(dòng)人口最強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域，非余杭區(qū)莫屬。總體流動(dòng)人口超200萬(wàn)，折算下來(lái)租房人群可高達(dá)140萬(wàn)。
而這其中的大部分流入，都指向了未來(lái)科技城。
的確，年后在未來(lái)科技城租房并不容易。以板塊內(nèi)的西溪八方城為例，一共有超1600套房源，但最近貝殼租賃掛牌的房源量只有20套，僅占總量的1.25%。
至于這20套房源里，基本都是被挑剩的北向或西向公寓，僅有的那兩套朝南的公寓，打電話(huà)過(guò)去一問(wèn)也已經(jīng)名花有主了，只能簽合同下架。
“去年底還是有大把可以挑的，七八十套還是有的，現(xiàn)在就是沒(méi)房子，有的你們也看不上。”西溪八方城附近的一個(gè)中介說(shuō)道。
除了單身公寓，未來(lái)科技城的一眾回遷房單間，也見(jiàn)到了春天的曙光。
西溪北苑門(mén)口，一個(gè)阿姨正拿著“單間、獨(dú)立衛(wèi)浴、空調(diào)熱水器1500-2500元/月”的招租紙牌。
“這兩個(gè)月我那10幾間房子，基本租的差不多了，現(xiàn)在就剩下兩間了。”阿姨笑呵呵的說(shuō)，周身充滿(mǎn)了包租婆富足的光芒。
02
未來(lái)科技城的小公寓和回遷房單間好租到起飛，但板塊內(nèi)三居室房源的租賃市場(chǎng)，就有點(diǎn)一言難盡了。
最典型的，就是去年下半年剛交付的未科三兄弟。根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，印未來(lái)掛牌了134套租房房源，樾府是143套，未來(lái)悅則是184套，總量高達(dá)461套。
要知道，大部分未來(lái)科技城樓盤(pán)的可租房源，現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)幾乎是沒(méi)得挑了。但在三兄弟這里，基本是應(yīng)有盡有的態(tài)勢(shì)。
按照三個(gè)樓盤(pán)3291套房源總量計(jì)算，目前掛牌房源占了足足14%，這可不是一個(gè)小比例。
租賃掛牌房源雖多，但來(lái)三兄弟租房的租客卻實(shí)在不多。
“三個(gè)小區(qū)環(huán)境的確不錯(cuò)，還是精裝修的，但來(lái)租的租客基本少的可憐，我就一套都沒(méi)有租出去。”三兄弟附近的中介小蔡說(shuō)道。
整個(gè)三月，小蔡租出去了快20套房子，基本都是單身公寓類(lèi)型，很少是住宅整租。
“上個(gè)月我倒是租出去一套未來(lái)悅，是同一公司的三個(gè)小伙子一起來(lái)租。租金攤下來(lái)，還是挺劃算的，朝北房間一千出頭就行。”小蔡的同事接了一句話(huà)。
03
除了出租量明顯偏低，未科三兄弟的租金，在6萬(wàn)+的網(wǎng)簽價(jià)面前，顯得更為單薄無(wú)力。
根據(jù)最近的租金數(shù)據(jù)，這三個(gè)樓盤(pán)的89㎡三房戶(hù)型，家具家電全配的情況下，基本成交租金為5000/月內(nèi)，也就是6萬(wàn)/年，租售比只有可憐的1%出頭，都被銀行活期理財(cái)甩N條街了。
數(shù)據(jù)顯示，2020年杭州平均租金達(dá)到了66.47元/月/㎡，而三兄弟的56元/月/㎡，明顯低于杭州租金平均值。
當(dāng)然，備受冷落的也不單單只是三兄弟，在買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上曾經(jīng)出盡風(fēng)頭的華夏四季，在租賃市場(chǎng)中也頗受冷落。
不僅有超80套的掛牌租賃房源，租金價(jià)格也只有5500-6000元/月。我一個(gè)朋友因?yàn)閷?shí)在租不掉，就托管給了中介，拿了11個(gè)月的租金，每個(gè)月6000元。
那是未來(lái)科技城的租金市場(chǎng)集體低迷么？并非如此。
我一個(gè)朋友在未科租了一個(gè)60㎡的兩房公寓，每個(gè)月租金在也要5000元，平均租金高達(dá)83元/月/㎡，比三兄弟高出了1/3。
再來(lái)看西溪八方城，現(xiàn)在45㎡的公寓租金基本是3500-4000元/月，平均租金最低也有77元/月/㎡。
除了小公寓，像大華西溪風(fēng)情的院墅產(chǎn)品，租賃市場(chǎng)也一直很活躍，5室左右的聯(lián)排視裝修情況不同，基本能租到2萬(wàn)/月，品相好的房源還特別搶手。
04
為何未來(lái)科技城的次新房租賃市場(chǎng)，一直處于弱勢(shì)狀態(tài)呢？
最主要還是和板塊的人群構(gòu)成有關(guān)。未來(lái)科技城的人員底色主要還是年輕人，或是單身或是情侶，一個(gè)一居室的單身公寓，功能足以滿(mǎn)足。
如果對(duì)私密性沒(méi)有那么高的要求，合租也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。畢竟996的生活，租的房子只要滿(mǎn)足睡覺(jué)洗澡就好。
而且，公寓和合租房的價(jià)格也絕對(duì)友好，這對(duì)收入有限的年輕人來(lái)說(shuō)，能省一塊就一塊。
如果要整租，更多人會(huì)選擇3500元/月的西溪海、未來(lái)海，品質(zhì)同樣靠譜，價(jià)格卻又省了1/3。
還有一類(lèi)人是企業(yè)高管，在市區(qū)或其他城市有豪宅，住慣大房子的他們，也很難在未來(lái)科技城屈尊降貴租小三房。
西溪風(fēng)情的別墅或是蔣村的品質(zhì)高層，才是他們的租賃選擇。
三兄弟和華夏四季還有一個(gè)特點(diǎn)，他們是精裝交付的住宅，不像毛坯房可以輕易分割合租，房東還是更愿意整體出租，而不是草率的交到中介手中。
畢竟，精裝的房子合租一年，很有可能會(huì)是一場(chǎng)房屋災(zāi)難，或許一年收的房租，還不夠打理收房后的戰(zhàn)場(chǎng)。
所以，精裝的華夏四季還有80多套待租房源，它對(duì)面毛坯的未名府，住宅部分的可租房源卻只有10來(lái)套，差的可不是一點(diǎn)點(diǎn)。
還有一點(diǎn)就是，這些次新樓盤(pán)充斥了無(wú)數(shù)投資客，可租房源比一般樓盤(pán)的供應(yīng)量要大得多。
05
從未來(lái)科技城次新小三房出租的困境中，其實(shí)也倒映出未科樓市的一個(gè)鏡像。
這些租著小單間和小公寓的年輕人，要買(mǎi)得起6萬(wàn)+的未科次新房，著實(shí)是有些吃力的。
“我見(jiàn)證了好幾對(duì)小年輕，前幾年租公寓，后來(lái)生了孩子來(lái)了老人，到了買(mǎi)房的節(jié)點(diǎn)還是會(huì)往閑林這里靠，價(jià)格總是實(shí)惠些。”小蔡告訴我說(shuō)。
畢竟，能拿出五六百萬(wàn)買(mǎi)房的家庭，單靠?jī)蓚�(gè)年輕人奮斗，也的確是極少數(shù)。
更現(xiàn)實(shí)的，還是兩個(gè)家庭湊個(gè)百來(lái)萬(wàn)，買(mǎi)套300萬(wàn)上下的閑林三房。如果300萬(wàn)朝上，那就選杭瑞高速以北的閑林，如果只能湊個(gè)大幾十萬(wàn)，那就選擇閑林南。
如果再少，那就往西幾站，外溢到2萬(wàn)+的青山湖科技城。
同樣，不差錢(qián)的高管們，蔣村是他們的重倉(cāng)地。河濱之城、
西溪誠(chéng)園是他們最一致的選擇。
如果要在未來(lái)科技城就地置業(yè)，低密的院墅則是他們的第一選擇，例如大華西溪風(fēng)情排屋，或者是曉月澄廬這樣的疊墅。
我認(rèn)識(shí)的一個(gè)阿里p10高管，前兩年就買(mǎi)了一處二手排屋，地下兩層修了會(huì)議室和棋牌室。
偶爾有18羅漢會(huì)來(lái)搓一局，有時(shí)候也會(huì)叫上下屬來(lái)家中頭腦風(fēng)暴一把，然后叫上一桌龍蝦烤串，放松大腦和肚皮。
天價(jià)的89㎡小三房，其實(shí)面對(duì)的是相對(duì)窄的一個(gè)客群。
事實(shí)上，出租反映的是100%的自住需求，買(mǎi)賣(mài)則反映了自住+投資兩種需求。
從買(mǎi)賣(mài)數(shù)據(jù)看，未科三兄弟3月均有不錯(cuò)的成交量，主因可能是在6萬(wàn)上下橫盤(pán)數(shù)月后，誠(chéng)心賣(mài)的房東變多；但從租賃市場(chǎng)表現(xiàn)看，或許接盤(pán)俠中，投資需求仍有不小占比。
今后很長(zhǎng)一段時(shí)間，6萬(wàn)的二手房?jī)r(jià)都會(huì)站在那里，等著租金和碼農(nóng)們的收入慢慢追上來(lái)。
來(lái)源：層樓
