Part.1
“定金已交”的成交截圖能證明什么？
排除P圖這樣惡劣的手段，成交截圖最多只能證明這套房有人交了定金，甚至不能證明一定會最終成交，畢竟理論上還存在毀約的可能性。
但是不是就一定是假的呢？
當然也不是，根據(jù)各大樓市公眾號現(xiàn)場探店的結果來看，這兩筆成交有據(jù)可查，而且中介拍胸脯保證“沒有做高”。
從我之前得到的由買家、賣家、中介三方證實的三套真實成交數(shù)據(jù)去推測（這三套房源分別是123方930萬，126方960萬，141方1170萬帶車位。值得一提的是，這套141方的房源當時流傳出來的成交截圖中顯示的是1230萬），印未來合理的成交范圍應該在7.5-8萬之間。
因此從理性的角度來看，這兩個成交我傾向于是真實的，但成交的價格不見得就是截圖上的價格。
Part.2
那為什么有些人一看見這個成交截圖就下意識覺得這是假的呢？
排除近期太多真真假假的成交截圖在擾亂市場外，未來科技城的房價已經超出了這些人的認知，可能才是最深層次的原因。
正如倉托和蕭托之間的爭論永遠不會停止一樣，有那么一小部分人對未來科技城的偏見也是永遠不會改變的。
盡管已經有濱江區(qū)的成功案例在先，可不管以產業(yè)、人口、經濟為基礎的新余杭區(qū)擁有再漂亮的數(shù)據(jù)、再重磅的招商、再突出的GDP，在他們眼里也永遠只是一個繞城外的郊區(qū)而已。
人永遠賺不到認知以外的錢，手里沒有任何證據(jù)便認定未來科技城的網簽價都是假的那些人，跟之前未來科技城6萬單價時就覺得貴的往往是同一批人。
所以不管未來科技城房價是6萬、7萬、8萬還是9萬，在他們眼中都是一樣不真實的、虛高的。
在此我很想反問一句，為什么從3.4萬漲到9萬的世紀城，從4.7萬漲到9萬的申花，從4.7萬漲到13萬的奧體，從7萬漲到16萬的南星橋是存在即合理，但未來科技城一有風吹草動就是在透支未來呢？
Part.3
當然，大量做低的網簽價確實也擾亂了大家的視線。
眾所周知，杭州不滿五年的房源在二手交易中的稅費極高，而老余杭區(qū)因為一直不允許提前交契稅，所以次新房源將網簽價做低幾乎就是家常便飯。
比如4月以前未來科技城成交過的最高網簽價是東原印未來的6.38萬/平米，但大部分的網簽價只有4-5萬之間。
如果按照信達壹品、信達壹號院、融信保利創(chuàng)世紀等超級次新房的網簽規(guī)律來看，雖然大部分數(shù)據(jù)都是被做低的，但往往最高的那么網簽價就很可能是一個真實成交案例。
創(chuàng)世紀
盡管是推斷，但從一定意義上也可以說明，4月前未來科技城充其量也就是6.5萬上下的水平。
那么到底發(fā)生了什么，讓未來科技城從6.5萬左右一下子跳漲到了8萬左右呢（在沒有實際證據(jù)之前，且以前文提到過的實際成交價為例）？
Part.4
首先，不管華潤的綠汀路是做萬象城還是萬象天地（盡管我們已經證實過是萬象城，但防止杠精抬杠，在此先作不確定表述），對未來科技城的抬升作用是明顯的。
從掛牌價來看，華潤拍下綠汀路地塊之后，東原印未來、中南樾府、陽光城未來悅三個樓盤在鏈家、我愛我家的掛牌價格基本已經站上7萬，還有不少房源甚至已經掛上8萬的高價。
截圖來自貝殼找房
從掛牌量來看，印未來目前已經沒有大戶型房源掛牌，未來悅也僅有1套125方在售，中南樾府雖有4套在售，但一個月內都有連續(xù)漲價的動態(tài)，可以說房東的心態(tài)極不穩(wěn)定。
另一方面，因未來科技城整體限售，意味著未來也沒有了二手房源的補充，供需關系已經完全失衡。
至于得房率是恐怖的超100%、南面有濕地景觀資源、不少高新企業(yè)的入駐等則都屬于是錦上添花了，在此也就不再贅述。
Part.5
可是，這次土拍中明明世紀城也有重磅商業(yè)SKP落地，為什么就沒有引發(fā)房價暴漲呢？
那是因為現(xiàn)在的二手市場往往習慣于將“預期前置”，簡單來說，就是周邊商業(yè)、地鐵、交通、基建等配套尚未落成，就已經把預期加到房價上了。
以SKP為例，早在2021年1月18日上午，杭州市人民政府便已經與北京華聯(lián)集團戰(zhàn)略合作，這意味著SKP的落地已經板上釘釘，世紀城房價由此開始飆升，直至9萬單價才暫時穩(wěn)住。
所以當SKP底價拿下世紀城地塊的時候，這部分預期因為已經在1月至3月提前反映在房價上了，所以并沒有對世紀城的房價再產生什么波動。
相似的案例還有尚未建成的新鴻基、K11、嘉里城、城北萬象城以及這次落地的華潤萬象城等等，巨大的商業(yè)綜合體帶來的利好被提前消化，而想要再一次反映到房價上，則可能需要等到開業(yè)的那一天了。
Part.6
不管你認不認可未來科技城，它的房價都已經在過去一年里經受了市場的檢驗。但如果要說一下子超越蔣村、申花等城西主城區(qū)次新房價，我覺得還是有點著急了。
二手房價有著顯著的板塊傳遞特性，就現(xiàn)在的未來科技城來言，其在學區(qū)、商業(yè)、配套這些方面還是有明顯的缺失，盡管預期是很好的東西，但循序漸進才是最堅實的發(fā)展軌道。
至于與錢江世紀城、城東新城、濱江高新區(qū)等明顯非同一批客群的板塊，我的態(tài)度是沒必要去比較，它們之間的房價本質上不存在因果關系，因此也不存在跟漲同跌的情況。
最后希望大家不傳謠、不信謠，更不要用主觀偏見代替客觀事實去抹黑、去造謠，杭州的房價不以個人的意志為轉移，只要保持理性，任何不合理現(xiàn)象自然會迎刃而解。
來源：樂米投資
