祥符首個(gè)次新房交付5個(gè)月0成交！這里二手房為何火不起來？

杭州總有一些板塊的市場(chǎng)行情，讓人很迷惑。 

比如祥符。 

兩年前，祥符36000-40000多元/㎡的新房，推不動(dòng)。 

和寧文華府就是一個(gè)例子，高層均價(jià)36000元/㎡，洋房40800元/㎡，除了第一次和第二次開盤需要搖號(hào)后，后續(xù)加推全部“流搖”。 

但忽然之間，祥符就又入購(gòu)房者的眼了。從去年開始，祥符新盤的中簽率節(jié)節(jié)降低。

今年更夸張，每次開盤，每次都限售。 

新房熱鬧起來了，二手房總該暫露頭角了吧。可是，祥符的二手房發(fā)聲并不多。只去年曉宸法拍，成交單價(jià)5.15萬/㎡，刷了一波存在感。這熱度，還是曉宸掛橫幅得來的。

任憑隔壁的勾莊多熱鬧，祥符就是保持一個(gè)相對(duì)低調(diào)的態(tài)度。就目前來說，祥符一些樓盤的成交價(jià)格，和勾莊部分次新房?jī)r(jià)格差不多。 

比如說祥符的天鴻香榭里，手邊買房數(shù)據(jù)顯示，掛牌均價(jià)45044元/㎡，近90天成交均價(jià)40814元/㎡；而勾莊的萬科杭宸，掛牌均價(jià)50633元/㎡，近90天成交均價(jià)39808元/㎡。 

要知道，祥符可是拱墅區(qū)的板塊，有學(xué)區(qū)加持，比如賣魚橋星瀾小學(xué)，而勾莊是余杭區(qū)的啊。 

不過，整體來看，祥符和勾莊應(yīng)該還是有價(jià)差的。按中介小哥介紹：“祥符二手房從去年到現(xiàn)在漲了大概6000-7000元/㎡，目前價(jià)格基本在5萬/㎡上下，要比隔壁勾莊平均貴近1萬/㎡。” 那么，祥符二手房的實(shí)際情況到底如何？ 

最近，我們探訪了祥符萬達(dá)廣場(chǎng)一圈的二手房，包括萬科·中城匯MIDTOWN、天鴻香榭里、德信·曉宸、華盛達(dá)閱城等。 

該小區(qū)分為東區(qū)和西區(qū)兩塊，中間由一條馬路隔開。東區(qū)于2月交付，西區(qū)于4月底交付。

東區(qū)住宅房源不多，僅2幢高層；西區(qū)房源較多，有高層和小高層。

由于小區(qū)剛剛交付，所以所有房源全部未滿5年，需要繳納增值稅。 

外立面在萬達(dá)商圈這一帶獨(dú)具一格，上層為淺灰色真石漆+藍(lán)色玻璃，一層為淺灰色石材，顏值很高。

進(jìn)入小區(qū)，先要穿過一個(gè)業(yè)主大堂。大堂地面為大理石，擺放了一些桌椅，無論是自己休息，還是招待客人，都不錯(cuò)。 

由萬科物業(yè)管理，物業(yè)費(fèi)約為3.5元/㎡/月，不含能耗。看房登記相對(duì)來說還是比較嚴(yán)格的，需要提前申請(qǐng)才行。

大堂的大門是電動(dòng)的，外來人員不能輕易進(jìn)入。 

中城匯全人車分流。從園區(qū)來看，西區(qū)大于東區(qū)，景觀配套也是西區(qū)更豐富一些。 

不過，哪怕東區(qū)很小，景觀配套也做得不錯(cuò)。進(jìn)門就是一個(gè)水系景觀，一邊是大草坪，一邊是園區(qū)小道，頗有一種小型公園的感覺。

西區(qū)的風(fēng)格和東區(qū)差不多，但綠植、休閑座椅等配套肯定會(huì)更多一些。 每幢住宅樓都預(yù)留了架空層，設(shè)計(jì)了書吧、健身、會(huì)客、童玩等多功能空間。

空閑時(shí)，還能去隔壁商業(yè)街吃喝玩樂購(gòu)。畢竟是TOD項(xiàng)目，小區(qū)自帶的配套就很齊全了。 

單元門都是鎖上的，需要業(yè)主刷卡或者請(qǐng)物業(yè)開門。走進(jìn)樓梯間，兩梯四戶配置，過道上的消防栓、強(qiáng)電井等都做了隱形門設(shè)計(jì)。

中城匯是我當(dāng)天看的所有小區(qū)中，唯一一個(gè)精裝修交付小區(qū)。 

我看了三套房，分別是東區(qū)兩套，西區(qū)一套。按照中介小哥介紹，西區(qū)的房源會(huì)比東區(qū)貴一點(diǎn)。 

原因有兩點(diǎn)：一是西區(qū)的高層距離高架更遠(yuǎn)一點(diǎn)，前面還有小高層隔著；二是西區(qū)小區(qū)更大，園區(qū)配套更豐富。

第一套房是建筑面積約84㎡的東區(qū)13樓中間套，報(bào)價(jià)490萬，是整個(gè)小區(qū)掛牌價(jià)最便宜的一套。 

房源三房?jī)蓮d一衛(wèi)，三開間朝南，朝北臥室小一點(diǎn)，客廳有一個(gè)小陽(yáng)臺(tái)。全明戶型，不過廚房和衛(wèi)生間都不怎么亮堂。 

精裝方面，有新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)、地暖三件套。另外，還有外遮陽(yáng)卷簾、TOTO智能馬桶和臺(tái)盆龍頭、玄關(guān)柜，廚房有摩恩石英石水槽、三件套等。餐客廳和玄關(guān)鋪的是石材，三個(gè)房間鋪的是地板。

細(xì)節(jié)處，一鍵斷電、小夜燈、緊急按鈕等，也都有做好了。 

從外立面來看，中城匯是可以包陽(yáng)臺(tái)的，有部分業(yè)主已經(jīng)包好。 第二套也是東區(qū)的房源，建筑面積約97㎡，10樓，報(bào)價(jià)579萬。 

這個(gè)戶型是真的不錯(cuò)。房源也是中間套，不過是三房?jī)蓮d兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，三開間朝南。 

飛機(jī)戶型，三個(gè)房間位于三個(gè)角上，房間空間都還可以，主臥帶了一個(gè)走入式衣帽間。陽(yáng)臺(tái)很大，目測(cè)有6米左右。

第三套是西區(qū)的房源，建筑面積約97㎡，6樓，報(bào)價(jià)616萬。中介小哥預(yù)計(jì)，底價(jià)可以在600萬以內(nèi)。 

房源的戶型和裝修，和第二套幾乎一致。 

在西區(qū)看房時(shí)，我還聽到了一些裝修的聲音�？磥�，有一些業(yè)主對(duì)裝修要求很高啊。 

另外，中介告訴我，中城匯車位38萬一個(gè)。

按中介小哥所說，中城匯已經(jīng)有成交房源了。他還舉了兩個(gè)例子：一套84㎡，成交總價(jià)XX萬；一套97㎡，成交總價(jià)XX萬。 并且，他還告訴我：“這是前兩個(gè)月成交的，現(xiàn)在房東心理價(jià)位有所上漲。” 不過，我目前還并沒有找到這兩套房的簽約記錄。 

再說一個(gè)信息，今天中城匯有一套房源正在法拍，建筑面積約144.65㎡，起拍價(jià)為1元，評(píng)估價(jià)866萬。

目前，這套房源已有9人報(bào)名，競(jìng)拍還在繼續(xù)。這套房源的最終成交價(jià)，也將會(huì)是中城匯二手房?jī)r(jià)的一個(gè)參考。

在沒有中城匯之前，德信·曉宸被看做是萬達(dá)商圈住宅品質(zhì)標(biāo)桿。 

曉宸建筑面積約10萬㎡，由11幢小高層和高層組成，共739戶。 

小區(qū)南面是大型城市綜合體萬達(dá)廣場(chǎng)，自帶一些底商，北面一路之隔是賣魚橋星瀾小學(xué)，距杭州地鐵10號(hào)線（在建）祥園路站直線約550米。

外立面以米黃色為主，局部線條紅褐色，采用新古典主義風(fēng)格，材料為涂料，一層為石材。 

外立面整體保持較好。但由于是2015年年底交付，距離現(xiàn)在已有6年左右，仍有小面積脫落和修補(bǔ)。

小區(qū)內(nèi)部人車分流。南面門口有一個(gè)車行入口，設(shè)在小區(qū)內(nèi)部，略有影響，地面有少量車位。

小區(qū)整體管理也算嚴(yán)格，進(jìn)出需要登記。盛全物業(yè)，物業(yè)費(fèi)為2.25元/㎡月（不含能耗）。 

園區(qū)內(nèi)，景觀配套也比較精致，北面大門處有噴泉，內(nèi)部有大面積草坪，兒童玩樂空間、露天泳池等。整體干凈整潔。

一層架空，擺放有一些休閑設(shè)施。 單元大堂有門禁，安全性比較好。梯戶比為兩梯三戶和兩梯四戶。

房源全部為毛坯交付，后期由業(yè)主自己裝修。我在看房時(shí)，發(fā)現(xiàn)到現(xiàn)在還有業(yè)主才剛剛開始裝修。 

第一套房是建筑面積約86㎡的中間套，報(bào)價(jià)465萬。樓幢總高18層，房源位于次頂樓。 

房源此前用來出租，因此經(jīng)過改造。裝修很簡(jiǎn)單，室內(nèi)有掛式空調(diào)，全屋地板，貼了墻紙。不過，后期肯定是要自己重新裝修的。 

原始戶型為三房?jī)蓮d一衛(wèi)，朝南有兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，目測(cè)共有10㎡左右。朝北臥室比較小，只能放下一張小床。 

這套房源最大一個(gè)弊端是位于腰線層，陽(yáng)臺(tái)比較特殊，雖然面積大，但并不怎么美觀。

第二套房源建筑面積約89㎡中間套，低樓層，報(bào)價(jià)480萬。 

房源兩房朝南，一房朝北，南向有兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，目測(cè)超過10㎡；北向也有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，與北面房間相連。 

至今還是毛坯狀態(tài)，沒有住過人。 

另外，中介小哥還告訴我：“曉宸車位30萬一個(gè)，如果把車位帶進(jìn)房子里，會(huì)稍微再便宜一點(diǎn)。”

據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)顯示，曉宸掛牌了15套，6套漲價(jià)，4套降價(jià)。最高成交單價(jià)為52156元/㎡，是一套127㎡房源，今年4月成交。 

從成交價(jià)來看，曉宸確實(shí)有5萬元/㎡以上的，單價(jià)35690元/㎡大概率是做低的價(jià)格。

04華盛達(dá)·閱城小區(qū)較老，石材干掛外立面 第三站，我們選擇了華盛達(dá)·閱城 

閱城位于拱墅杭行路與祥富路交界處，由杭州華盛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)�？偨ㄖ�面積約18萬㎡，有小高層和高層、商住等。 

商住和住宅分開，中間有一套園區(qū)內(nèi)部道路。商住部分還有一些底商。 

住宅部分，外立面全部為黃色干掛石材，除了有一些臟之外，保持較好。這樣材料的外立面，在目前杭州市場(chǎng)上幾乎已經(jīng)沒有了。

小區(qū)2013年交付，算是比較老的小區(qū)，但整體維護(hù)還不錯(cuò)。 

小區(qū)換過物業(yè)，現(xiàn)在為金科物業(yè)，物業(yè)費(fèi)3元/ m²·月。 園區(qū)內(nèi)，人車分流，有大面積草坪、兒童玩樂空間、噴泉等，綠植茂密。整體干凈整潔，但路面停了少量電瓶車，破壞美感。

架空層層高不高，大約3米左右。進(jìn)單元本來需要刷卡或密碼的，但我看的兩幢單元門都已經(jīng)敞開著了。 

入戶大廳空間是比較大的，也做了一些小設(shè)計(jì)，但放在現(xiàn)在也比較普通了。

梯戶比為兩梯四戶。電梯有一個(gè)小細(xì)節(jié)，“寵物按鈕”比較貼心。 

中介小哥告訴我，小區(qū)房源面積段比較大，從89-280㎡都有，目前掛牌各面積段的也都有。

我看的房源面積還是偏小的一類。

第一套，建筑面積約88㎡，位于頂樓，報(bào)價(jià)410萬。這是整個(gè)小區(qū)價(jià)格最低的一套。 

房源沒有滿五年，但房東的意思是增值稅房東自己會(huì)出。 房源全明戶型，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，兩房朝南，三個(gè)房間空間尺度都還不錯(cuò)。南向有一個(gè)小陽(yáng)臺(tái)。

由于是頂樓，陽(yáng)臺(tái)面積稍微小一點(diǎn)。正常樓層的話，陽(yáng)臺(tái)還會(huì)更大一些。 

房源目前基本是毛坯狀態(tài)，需要自己裝修。探訪那天下雨，從窗戶處有雨水流入，密封性一般。 

房子年代比較久了，戶型設(shè)計(jì)相對(duì)一般，基本都是小窗戶采光。

第二套建筑面積約115㎡邊套，報(bào)價(jià)595萬。滿五唯一，不需要額外支付營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅。 

房東目前還住在這套房子里，考慮置換，比較誠(chéng)心。就在昨天，中介小哥就來告訴我，房東已經(jīng)降了10萬。 

房源全明設(shè)計(jì)，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，兩房朝南，餐客廳相對(duì)獨(dú)立。南向有兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，次臥陽(yáng)臺(tái)已經(jīng)包進(jìn)來了，主臥帶一個(gè)約5㎡的陽(yáng)臺(tái)。 

裝修比較簡(jiǎn)潔干凈，餐客廳地面為地磚，臥室地面為地板，中央空調(diào)、玄關(guān)柜已經(jīng)裝好。門為子母門。

由于閱城涉及到商住，整體車位價(jià)格比較混亂。按中介小哥的介紹，閱城車位約為20-30萬一個(gè)。

據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)顯示，閱城住宅7月暫無簽約。6月成交一套，建筑面積約88㎡，總價(jià)435萬，單價(jià)49356元/㎡；5月成交一套，建筑面積約133㎡，總價(jià)520萬，單價(jià)39228元/㎡。 

最后一站，我們來到了天鴻香榭里。 

天鴻香榭里建筑面積13.5萬㎡，有11幢高層。 

建筑做了一些圓弧形設(shè)計(jì)，外立面一樓為黃色干掛石材，二樓以上為黃色涂料。小區(qū)2015年交付，外立面已經(jīng)出現(xiàn)小面積脫落和修補(bǔ)。

進(jìn)小區(qū)前，需要先在門口登記。此前，小區(qū)物業(yè)為南都物業(yè)，不過目前已經(jīng)停了，新物業(yè)在公開選聘中，還未確定。 

小區(qū)半人車分流，地上也有一些車位。按中介小哥介紹，“天鴻香榭里地下車位25萬一個(gè)。”
 

園區(qū)內(nèi)，綠植茂密，景觀配套也做的不錯(cuò)，還有一個(gè)露天泳池及涼亭。

一層架空，有部分樓幢有休閑設(shè)施供業(yè)主娛樂，另外還有一些座椅、豐巢柜等，電瓶車也有擺放。

入戶大堂很賺好感，有門禁，堂內(nèi)有一盞大型吊燈提高檔次。 梯戶比有兩梯三戶、兩梯四戶兩種。 

小區(qū)客群以剛需為主，主力戶型為89㎡，部分130㎡、137㎡四房等。 房源全部毛坯交付，因此房子格局和裝修都有不同。

我看的第一套是約88㎡中間套，低樓層，報(bào)價(jià)425萬。 

房源兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，兩房朝南。主臥帶一個(gè)儲(chǔ)物間�？蛷d和次臥的洋房都已經(jīng)包了進(jìn)來。 

中介小哥還給我看了一下這套房的原始戶型。應(yīng)該是三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，私衛(wèi)沒有窗戶。南向有一個(gè)大陽(yáng)臺(tái)，面積約11㎡，另外南向還有一個(gè)小飄窗。 

裝修以簡(jiǎn)潔干凈為主，客廳地面為地磚，臥室為地板，全屋中央空調(diào)，乳膠漆墻面，還有餐邊柜也做好了。

另外，室內(nèi)的家具家電都可以留下。 中介小哥告訴我：“房東因?yàn)楣ぷ髟�因，打算離開杭州。所以也比較誠(chéng)心賣的。”這套房源看的人非常多，在貝殼網(wǎng)上，近30天就帶看了47次。

第二套房源為約87㎡中間套，報(bào)價(jià)410萬，也是低樓層。 

房源不是很規(guī)則方正，陽(yáng)臺(tái)和次臥都有一個(gè)斜角。三房?jī)蓮d一衛(wèi)，兩房朝南，主臥包了陽(yáng)臺(tái)，還有一個(gè)獨(dú)立的衣帽間。南向都有陽(yáng)臺(tái)，都已經(jīng)包進(jìn)房間里了。 

裝修簡(jiǎn)潔，掛式空調(diào)，全屋地磚，乳膠漆墻面等。 

中介小哥告訴我：“這個(gè)小區(qū)價(jià)格比較低，是現(xiàn)在這一片賣得比較好的。” 據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)顯示，天鴻香榭里7月還沒簽約。 

6月簽約了3套：一套89㎡，總價(jià)341萬，單價(jià)38443元/㎡；一套138㎡，總價(jià)536萬，單價(jià)38956元/㎡；一套89㎡，總價(jià)460萬，單價(jià)51892元/㎡，是目前小區(qū)最高的網(wǎng)簽價(jià)。 

和杭州部分板塊市場(chǎng)大起大落不同，萬達(dá)商圈一帶可以說是“穩(wěn)中求漲”。 

從去年到今年，這一帶價(jià)格也有漲幅，但是是緩慢穩(wěn)定增長(zhǎng)。 整體來看，這一帶并沒有很多炒房客入駐，賣房大部分原因還是置換需求所致，買房的大部分原因也是從自住需求出發(fā)。 

按中介小哥透露，目前想買的話，在掛牌價(jià)基礎(chǔ)上，大部分都有還價(jià)空間，幾萬到十幾萬不等。

以下，按照慣例給出選盤建議： 

不談價(jià)格，光看小區(qū)品質(zhì)：中城匯＞德信曉宸＞華盛達(dá)閱城＞天鴻香榭里。 

中城匯產(chǎn)品最新，且無論是外立面還是園區(qū)，或者是物業(yè)，都可圈可點(diǎn)；德信曉宸園區(qū)景觀精致，門禁、管理方面也比較到位；華盛達(dá)閱城勝在外立面是干掛石材，檔次提高不少。 

戶型的話，僅從我當(dāng)天實(shí)探的房源來看，四個(gè)小區(qū)差不多，各有優(yōu)劣勢(shì)吧，具體需要將每一套房源分開來看。 如果要考慮精裝，那么首選中城匯。 

這次探訪的小區(qū)中，只有中城匯是精裝交付的，精裝配置也還不錯(cuò)。其余小區(qū)都是毛坯交付，裝修好不好全看運(yùn)氣。而且從當(dāng)天探訪的幾套房源來看，精裝比不過中城匯。

如果考慮地鐵因素，中城匯＞華盛達(dá)閱城＞德信曉宸＞天鴻香榭里。 

中城匯是國(guó)際會(huì)展中心站TOD上蓋，地下可以直達(dá)地鐵站；華盛達(dá)閱城距離祥園路站直線約450米，距離國(guó)際會(huì)展中心站直線約600米；德信曉宸距離祥園路站直線約550米；天鴻香榭里距離地鐵站1公里以外。 

如果考慮學(xué)區(qū)，四個(gè)小區(qū)一樣，目前都是賣魚橋星瀾小學(xué)。 

從居住角度來說，這一帶確實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。 

地鐵有10號(hào)線，已經(jīng)在建中，預(yù)計(jì)明年3月通車；學(xué)校有賣魚橋星瀾小學(xué)，是賣魚橋小學(xué)的分校；商業(yè)就多了，萬達(dá)廣場(chǎng)、天陽(yáng)親子廣場(chǎng)、運(yùn)河印、杭行薈等等，稍遠(yuǎn)一點(diǎn)還有萬象城。

有商業(yè)、有學(xué)區(qū)、有地鐵，生活氛圍濃厚。

不過，這一帶現(xiàn)在整體開發(fā)已經(jīng)差不多了，只有零星幾塊地或者搬遷個(gè)廠房來騰地開發(fā)。這也是它的劣勢(shì)，未來想象空間已經(jīng)不大。