深夜突發(fā)！又一個城市，挨錘了

7月29日，住建部約談了5個房價上漲過快的城市，包括銀川、徐州、金華、泉州、惠州，要求它們加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。之所以是這五個城市，是因為它們年初以來累計漲幅都在5%以上。尤其是惠州，最近一年，每個月的同比漲幅都在5%以上，可以說是相當飄了。

惠州房價的躁動，其實土地市場躁動的映射。

最近半年來，惠州的地價先后邁過了7千、8千和9千大關(guān)，眼瞅著要追齊房價。地價這么漲，房價豈能不漲？

▲數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

被約談三天后，金華率先出招，于8月2日深夜發(fā)布了10條調(diào)控新政，其中包括市區(qū)新房和二手房限售三年，在金華市區(qū)開展熱點區(qū)域二手住宅交易參考價格發(fā)布試點，并適時推廣。

近日，惠州住建局出臺了《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將惠州帶入了限購限價的時代。

在這份通知中，惠州明確提出：

拍地限價，不僅限地價，還限房價，堅決杜絕地王出現(xiàn)；

管控高價盤價格，半年內(nèi)成交平均折扣率低于95折，還沒賣的房源備案價就要下調(diào)；

超出“三道紅線”，存在重大失信行為的房企，不得參加土拍；

住房三年限售，大亞灣和惠陽限購一套：重點片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。

第一條和第三條是給土地市場降溫。第二條是直接對高價盤降價，"對于新房半年內(nèi)售價折扣率低于95折的樓盤，還沒有賣出的部分，要降低備案價"這是什么意思？

其實這是對價格高估樓盤的一次調(diào)整，此前獲得高價備案的樓盤，需要半年監(jiān)測一次實際成交價。如果實際成交價都在備案價基礎(chǔ)上打95折了，那就說明樓盤的實際市場接受價格，不足以達到備案價，得降下來。最關(guān)鍵的還是第四條，這一條將原本以來一直不限購的惠州，拉入了限購陣營。

自2016年大調(diào)控以來，珠江兩岸的深圳、廣州、東莞、佛山、珠海均進行了多輪調(diào)控，均開啟了限購模式，唯有惠州一直都沒有限購。只是對大灣區(qū)和惠陽采取了限售政策，限售三年，但不限購，外地人想怎么買就怎么買。

▲惠州限購

之前大灣區(qū)各市的調(diào)控政策惠州之所以遲遲不限購，是因為惠州樓市是被動上漲，而非主動。主要得益于臨深概念，現(xiàn)在還有臨莞概念�；葜輼鞘械男星�，完全取決于深圳、東莞乃至大灣區(qū)樓市的冷暖。

換句話說，惠州樓市本身是相當脆弱的，在當前深圳東莞嚴調(diào)控的背景下，惠州并不需要太過強烈的調(diào)控，除非是迫不得已。而這一次惠州主動限購，就是迫不得已。

首先，惠州已經(jīng)被住建部點名了，必須出臺調(diào)控政策來回應(yīng)。其次，進入2021年以來，全國樓市進入了一輪強調(diào)控，尤其是下半年召開政治局會議后，再次強調(diào)要穩(wěn)定樓市。

因為中國的實體經(jīng)濟，消費經(jīng)濟，三孩政策實施，都需要一個穩(wěn)定的樓市環(huán)境。所以我們能看到，下半年以來，已經(jīng)有近20個城市發(fā)布了新一輪調(diào)控政策，其中包括大灣區(qū)的樓市主角深圳、東莞和廣州。

深圳掀起了全國學(xué)區(qū)房改革浪潮，東莞深夜發(fā)布了“莞八條”，宣布跟進深圳發(fā)布二手房官方指導(dǎo)價，廣州的黃埔區(qū)則直接取消人才購房政策。在這樣的背景下，惠州被迫出招，對，是被迫的。此次調(diào)控政策中，限購特別搶眼。

惠州強調(diào)，嚴格執(zhí)行新購住房三年限售政策。針對大亞灣和惠陽區(qū)的限售，此前一直有，這一次只是再強調(diào)一下。此外，惠州明確，非戶籍人口在這大亞灣與惠陽區(qū)，只能購買一套新房。這一條，主要是針對深圳客，因為惠州的購房者中，深圳人最多，超過了一半。

從這條限購政策中，就可以看出惠州有多不情愿。首先，限購并不是全市限購，只針對靠近深圳的惠陽區(qū)和大亞灣。其次，限購只針對新房，不針對二手房。

大亞灣緊挨著深圳的坪山區(qū)與大鵬新區(qū)，而且坐擁優(yōu)質(zhì)海景資源，在臨深與海景兩個概念下，這里一直都是惠州新房成交的主力�；蓐枀^(qū)與龍崗區(qū)、坪山區(qū)毗鄰，在臨深概念，尤其是在深圳地鐵14號線直通惠陽區(qū)，要在此處設(shè)立4個站點的噱頭下，這里成為了深圳炒房客的主戰(zhàn)場。

于是，我們可以看到，大亞灣、惠陽和惠州中心的惠城區(qū)組成了惠州樓市三巨頭，均價都在1萬以上。

惠州今天發(fā)布的調(diào)控政策，對穩(wěn)定惠州樓市有一定的作用，但影響有限。在目前全國新一輪大調(diào)控背景下，深圳、東莞、廣州紛紛收緊政策，惠州的樓市其實已經(jīng)冷靜下來了。

新一輪調(diào)控，會讓惠州樓市變得更加理性。根據(jù)惠州中原地產(chǎn)戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月份惠州新房網(wǎng)簽成交7120套，成交面積為76.69萬平方米，環(huán)比下跌30.45%，同比下滑57.5%，為2015年以來同期最低值。

7月份的供求比也創(chuàng)下今年以來第二高，這說明惠州樓市已經(jīng)進入了冷靜期。今天出臺的限購限價等政策，會夯實這個成果。至于此次調(diào)控會不會讓惠州價格大跌，筆者認為概率幾乎為零。

第一、大跌并不符合樓市調(diào)控的初衷。第二、惠州是被迫調(diào)控，雖然限購，也只是半限購，大門并沒有完全關(guān)上，外地人在惠陽與大灣區(qū)仍可以購買一套。并不太嚴厲的限購，往往不但不會產(chǎn)生利空，反而會產(chǎn)生利好。

因為限購的潛臺詞，是有價值�；葜輰�惠陽、大灣區(qū)限購，沒有對惠東縣、博羅縣、龍門縣、惠城區(qū)、仲愷區(qū)限購，恰恰說明前兩個片區(qū)比后五者有價值。限購的同時，又留了一條縫，讓外地人仍可以購買一套，筆者認為，惠陽和大亞灣的成交量不會有太大影響，還有可能會上揚。在深圳房價高企的當下，很多深圳人確實有在惠州購房的剛性需求，畢竟惠州的房價只有深圳的六分之一。

炒房客可能考慮到炒房成本，會打消去惠州買房的念頭，但深圳外溢的剛性需求，仍會去購買。而且在限購背景下，會更加積極。畢竟萬一后續(xù)口子徹底堵上了，就沒有購房機會了。

此外，惠州是深莞惠都市圈的核心城市，惠州的臨深片區(qū)確實充分享受到了深圳外溢的人口、產(chǎn)業(yè)、資金等資源。此前第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，惠州2020年人口規(guī)模達到了604.3萬人，相較于十年前增加了144.6萬人。其中，主城區(qū)惠城區(qū)和惠陽區(qū)、大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)人口增加最多。

▲數(shù)據(jù)：惠州市統(tǒng)計局

所以，對于新政之后的惠州，我的購房建議是，投資客可以暫緩，但無論是深圳、東莞還是惠州本地的剛需，在臨深的惠陽和大亞灣仍可以買。另外要注意的是，由于惠州面積大，11347平方公里的版圖比廣州都大得多，在大灣區(qū)11個城市中僅次于肇慶，人少地多，惠州的庫存非常充足，并不存在供不應(yīng)求的局面。所以惠州整體的房產(chǎn)價值并不大，尤其是遠離惠州的惠東、博羅、龍門，沒什么價值，仲愷的價值也不大，外地人根本不用考慮。