Part.1
最近，A股和港股內(nèi)房股（內(nèi)地房地產(chǎn)股票）開(kāi)盤(pán)就走出了下跌行情，即使?jié)饷即笱鄣娜f(wàn)科，也再度下探了年內(nèi)新低。跌跌不休的地慘股，不知何時(shí)才能迎來(lái)曙光。
不光今年，近幾年走勢(shì)都一直吊車(chē)尾的地慘股，其實(shí)也有過(guò)高光時(shí)刻。
在2017年的短短一年內(nèi)，恒大以457%的漲幅領(lǐng)先內(nèi)房股，而彎道超車(chē)的融創(chuàng)同樣也漲了四倍。另外，碧桂園，新城，雅居樂(lè)等均斬獲超過(guò)200%的收益，其他翻倍的個(gè)股更是不勝枚舉，回報(bào)率絲毫不遜色眼下大熱的白酒和醫(yī)美股。
摧枯拉朽般的漲勢(shì)，一方面來(lái)源于過(guò)去股價(jià)的極度低估，光估值修復(fù)就已經(jīng)空間巨大；另一方面，15年開(kāi)啟的全國(guó)性地產(chǎn)牛市讓開(kāi)發(fā)商賺到盆滿缽滿，低價(jià)買(mǎi)地、高價(jià)賣(mài)房的高利潤(rùn)疊加屢創(chuàng)新高的月度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，無(wú)不像一針針興奮劑般挑動(dòng)著市場(chǎng)的神經(jīng)，反應(yīng)過(guò)來(lái)的資本和機(jī)構(gòu)將業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的地產(chǎn)公司普漲了一遍。
難得揚(yáng)眉吐氣的地慘股投資者，都在憧憬著美好的未來(lái)：到2020年，top5的地產(chǎn)公司，銷(xiāo)售額均將突破5000億，即使按照權(quán)益銷(xiāo)售占比7成、凈利潤(rùn)率10%來(lái)算，也將輕易達(dá)到300億級(jí)利潤(rùn)水平；top50的開(kāi)發(fā)商，則都將成為千億房企，年利潤(rùn)50億起步，對(duì)比當(dāng)前市值，還有想象空間。一時(shí)間，仿佛只要有定力拿到2020年，大家都將收獲財(cái)務(wù)自由。
然而，到了2020年，大部分地產(chǎn)公司，股價(jià)不升反跌，居然基本上都已經(jīng)遠(yuǎn)低于17年高點(diǎn)。曾經(jīng)摸高45元的融創(chuàng)，如今爬上30都稍顯吃力；碧桂園近一年的股價(jià)表現(xiàn)更是坦如一條直線，困在底部苦苦掙扎……而前幾年還意氣風(fēng)發(fā)的泰禾、華夏幸福、藍(lán)光，甚至走到了收購(gòu)、破產(chǎn)的邊緣。
之所以與當(dāng)初的預(yù)期大相徑庭，原因來(lái)自于從2017年之后到現(xiàn)在的3年多時(shí)間里，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高價(jià)地王虧損、一二線城市全面限價(jià)壓縮利潤(rùn)、三道紅線控制杠桿等等一系列預(yù)料之外的行業(yè)變化，原來(lái)的邏輯徹底改變，業(yè)績(jī)?cè)鏊俜αι踔磷哌M(jìn)下降通道，市場(chǎng)一下子從天堂跌到了地獄。
這三年來(lái)的變化，告誡所有開(kāi)發(fā)商和投資者，永遠(yuǎn)不可能用一套邏輯去應(yīng)對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境。換句話說(shuō)，躺贏的人生是不存在的，太美好的結(jié)果只能存活于幻想中。
Part.2
與地慘股一樣，杭州樓市，也沒(méi)有永遠(yuǎn)躺贏的人。
2016年之前的杭州，武林是唯我獨(dú)尊的存在。大大小小的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)廣告都以與武林的距離為賣(mài)點(diǎn)，近武林者，代表了尊貴與稀缺，如果本就身處武林，那更是高人一等。
如果當(dāng)時(shí)的購(gòu)房者能坐上時(shí)光機(jī)，預(yù)知這里之后還將引入恒隆廣場(chǎng)、杭州中心等新的重磅配套，那應(yīng)該更加趨之若鶩，毫不懷疑這里將繼續(xù)引領(lǐng)杭州樓市。
然而事與愿違，即使武林很好，但可惜的是，與這座高速發(fā)展的城市相比，還是慢了。
自16年G20之后，擁江發(fā)展占盡天時(shí)地利，從江河匯、望江新城、亞運(yùn)村，到今年的SKP，幾乎以每年至少一個(gè)的速度落地重磅商業(yè)，并偏心的攬走了大部分高規(guī)格基建，將城市最精華的資源密集堆砌在三橋和二橋間的五公里內(nèi)；
未來(lái)科技城，產(chǎn)業(yè)先行，硬是在一片荒蕪中建設(shè)起創(chuàng)新高地，無(wú)數(shù)生活中耳熟能詳?shù)母咝缕髽I(yè)在這里出生壯大，擁有億萬(wàn)用戶的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)在這里迭代升級(jí)……
至于其他新城，更是遍地開(kāi)花。
正是這五年間，擁江兩岸快速崛起，取代武林成為樓市的絕對(duì)主角。錢(qián)江新城次新房均價(jià)整體超越武林，而隔江相望的奧體，至少也已經(jīng)拉平了武林。
當(dāng)初買(mǎi)入武林的業(yè)主，如果抱著躺贏的心態(tài)，不及時(shí)融入樓市趨勢(shì)，布局新區(qū)域，那如今，至少在房產(chǎn)增值上，就真的稍顯落寞了。
因此，在充滿不確定性的時(shí)代，永遠(yuǎn)不存在躺贏的策略。事物的發(fā)展，從來(lái)不是一條直線，當(dāng)中數(shù)不清的變化，都會(huì)帶來(lái)結(jié)果的巨大差異。新板塊超越老中心的戲碼仍將不斷上演，也正是如此，才讓杭州充滿了無(wú)限活力和機(jī)遇。
折騰的，才是人生。
來(lái)源：樂(lè)米投資
