未來(lái)科技城的每一套住宅新房，都是香餑餑。
上周，板塊內(nèi)的改善樓盤綠城交投曉月澄廬收官，整體中簽率僅2.64%。要知道，這可是套均總價(jià)千萬(wàn)起的疊墅房源。
普通的高層、洋房就更受歡迎了。雖然僅限于人才和無(wú)房家庭才能搖號(hào)，但次次低中簽率。
這樣的一個(gè)板塊，供求一直處于失衡的狀態(tài)。而當(dāng)網(wǎng)傳新一波供應(yīng)即將來(lái)襲，板塊內(nèi)又有兩個(gè)純新盤——金成汀云上府眾安蒲荷蕓邸將上市時(shí)，究竟誰(shuí)能更勝一籌？
我們特意進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探，將從區(qū)位、樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、戶型、價(jià)格等方面，盡可能全面、詳細(xì)地進(jìn)行對(duì)比分析。
PART.01
正式對(duì)比樓盤之前，我要先“吐槽”一下，這兩盤的售展中心真的是太難找了！
金成汀云上府售展中心就在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，第一個(gè)難題就來(lái)了：百度上根本就搜不到“金成汀云上府”，反而要使用大部分人都不熟悉的備案名：金成祥新云起未來(lái)。
導(dǎo)航到售樓處，第二個(gè)考驗(yàn)來(lái)了。置業(yè)顧問(wèn)會(huì)提醒你，要經(jīng)過(guò)鋪滿鐵板的工地大門，請(qǐng)注意輪胎。
△金成汀云上府售樓處入口實(shí)景
經(jīng)過(guò)我們實(shí)際體驗(yàn)后，溫馨提示大家：不是suv或駕駛車技非常好的親，這邊建議下車步行呢。（或者可以往北面的愛(ài)橙街試試運(yùn)氣。）
△眾安蒲荷蕓邸區(qū)位圖
汀云上府還算是好找的，而另一盤眾安蒲荷蕓邸繞工地一圈都找不到售樓處，一咨詢才發(fā)現(xiàn)售展中心遠(yuǎn)在直線7.5公里外的西湖區(qū)...
可能是真的不缺乏客戶，找到并成功進(jìn)入售樓處就是考驗(yàn)大家的買房決心的第一關(guān)。
PART.02
區(qū)位：僅一路之隔，各有優(yōu)劣勢(shì)
首先要說(shuō)，這兩個(gè)樓盤均位于未來(lái)科技城核心區(qū)，僅隔一條文二西路相望。
加上率先已入市的中梁沐宸院，被大家稱為未來(lái)科技城“新三兄弟”。
大區(qū)位上，它們共享未來(lái)科技城核心的配套及發(fā)展?jié)摿Γ切^(qū)位上還是略有差別的。
△兩盤交通區(qū)位圖
金成汀云上府位于文二西路以北，距離浙大一院總部（直線約500米）、地鐵3號(hào)線文一西路站（直線約650米）更近一些，基本上步行可達(dá)。
同時(shí)，項(xiàng)目南面就是濕地水系，碧波蕩漾、蘆葦依依，景觀優(yōu)勢(shì)明顯。
△金成汀云上府南向景觀實(shí)景
眾安蒲荷蕓邸優(yōu)勢(shì)在于周邊密集的教育資源，基本上就是270°被學(xué)校包圍的狀態(tài)。
未來(lái)科技城第五幼兒園、第四小學(xué)、第三中學(xué)，算是真正的“家門口”一站式教育資源了。（學(xué)校不等于學(xué)區(qū)，劃分要等樓盤交付后才能確定，本文僅羅列周邊學(xué)校）
△未來(lái)科技城第三中學(xué)實(shí)景圖
△周邊學(xué)校實(shí)景圖
這幾所學(xué)校將于今年9月正式投入使用，目前正處于趕工期狀態(tài)，從前期效果圖級(jí)實(shí)景來(lái)看，顏值還不錯(cuò)。
該項(xiàng)目主要的缺憾在于距離地鐵稍遠(yuǎn)。無(wú)論是3號(hào)線的文一西路站還是三線交匯的綠汀站，中間都基本需要換乘其他交通工具。
一句話點(diǎn)評(píng)：
有未來(lái)科技城核心的地段在，其他區(qū)位上的小劣勢(shì)都可以被原諒。
PART.03
樓盤基本信息
成功找到售樓處之后，我們?cè)賮?lái)對(duì)比一些樓盤自身的基礎(chǔ)配置，包括開(kāi)發(fā)商、建筑類型、交付時(shí)間等等。
△項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)比+公租房
可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是眾安還是金成，都是未來(lái)科技城一帶的常駐開(kāi)發(fā)商，在板塊內(nèi)有過(guò)不少代表作品。
另外，兩盤的整體體量、甚至連首開(kāi)的房源套數(shù)都相當(dāng)，最大的區(qū)別在于因容積率造成的建筑類型。
△眾安蒲荷蕓邸鳥(niǎo)瞰圖
眾安蒲荷蕓邸容積率僅1.6，基本上為8F的低密精裝洋房，在未來(lái)科技城一眾高層產(chǎn)品中較為突出，產(chǎn)品定位上也是偏改善的大戶型。
△金成汀云上府鳥(niǎo)瞰圖
金成汀云上府容積率為2.2，打造為15-16F的高層房源�；旧吓c旁邊的“老三兄弟”高度相當(dāng)，日后也將是文二西路上的一道靚麗名片。
一句話點(diǎn)評(píng)：
不愧為兄弟盤，體量、上市時(shí)間基本相當(dāng)、甚至連交付時(shí)間估計(jì)都會(huì)同步。
PART.04
戶型對(duì)比
由于洋房、高層的建筑不同，使得兩盤在戶型方面開(kāi)始出現(xiàn)了較大的不同。
金成汀云上府為高層房源，戶型建面的分布也比較均勻，約98、99方三房、130方四房。
而眾安蒲荷蕓邸本身為偏改善的洋房住區(qū)，戶型直接四房起步，主打建面約126、146方。
由于樓盤的戶型區(qū)間段不同，我們選取相近的約120-130方左右四房戶型來(lái)進(jìn)行比較。
△眾安蒲荷蕓邸124方戶型圖
△金成汀云上府130方戶型圖
共同之處，基本上都是大開(kāi)間朝南的方正戶型，擁有南向大陽(yáng)臺(tái)，主臥朝南并套房設(shè)計(jì)、U型廚房等。
雖然都是大開(kāi)間朝南，但金成汀云上府的南向面寬達(dá)到約13米，客餐廳為橫廳設(shè)計(jì)，采光性更好。
一句話點(diǎn)評(píng)：
金成汀云上府的98、99方左右三房設(shè)計(jì)，更符合剛需無(wú)房一族的選擇。
而對(duì)于改善一族來(lái)說(shuō)，蒲荷蕓邸146方大四房舒適度也會(huì)更高一些。
PART.05
價(jià)格對(duì)比
雖然兩盤同樣都是未來(lái)科技城嚴(yán)格限價(jià)下的產(chǎn)品，但是由于產(chǎn)品的不同，價(jià)差也是存在的。
金成汀云上府為高層房源，限價(jià)36100元/㎡，最小面積約98方的總價(jià)基本在350萬(wàn)左右；
眾安蒲荷蕓邸洋房限價(jià)37710元/㎡，加上項(xiàng)目124方起步的戶型，總價(jià)基本要467萬(wàn)起。
目前兩盤均未對(duì)外公開(kāi)樣板房及裝修明細(xì)，但同為4000元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，差別應(yīng)該不會(huì)太大。
△兩盤限價(jià)對(duì)比圖
從總價(jià)來(lái)看，兩盤的入門門檻價(jià)至少有近120萬(wàn)的差距。這樣的價(jià)差，已經(jīng)迫使大部分購(gòu)房者做了選擇。
但未來(lái)科技城不缺乏購(gòu)買力，這兩個(gè)的項(xiàng)目在后期的中簽率基本要以個(gè)位數(shù)來(lái)計(jì)。
一來(lái)，推出的房源量太少。按照目前的計(jì)劃，均在200套左右，而后面意向的客戶加上兩個(gè)0都不止。
二來(lái)，周邊日益“膨脹”的二手房的影響。
特別是近期周邊“老三兄弟”價(jià)格已經(jīng)站穩(wěn)6w+，新房與二手房之間有著近3w左右的倒掛。使得搖號(hào)成了必須搏一搏的選擇。
一句話點(diǎn)評(píng)：
誰(shuí)都希望自己是脫穎而出的“天選之子”，但現(xiàn)實(shí)告訴我們，幸運(yùn)永遠(yuǎn)只屬于少數(shù)人。
來(lái)源：杭州樓市365
