01
每年三四月，不僅是樓市的小陽春，更是租賃市場的黃金季節(jié)。
杭州作為人口流入大城市，光流動性人口就超過了400萬，按照70%的租房比例，租房人群超280萬，可謂是一塊大蛋糕。
其中，流動人口最強勢的區(qū)域，非余杭區(qū)莫屬。總體流動人口超200萬，折算下來租房人群可高達140萬。
而這其中的大部分流入，都指向了未來科技城。
的確，年后在未來科技城租房并不容易。以板塊內(nèi)的西溪八方城為例，一共有超1600套房源，但最近貝殼租賃掛牌的房源量只有20套，僅占總量的1.25%。
至于這20套房源里，基本都是被挑剩的北向或西向公寓，僅有的那兩套朝南的公寓，打電話過去一問也已經(jīng)名花有主了，只能簽合同下架。
“去年底還是有大把可以挑的，七八十套還是有的，現(xiàn)在就是沒房子，有的你們也看不上。”西溪八方城附近的一個中介說道。
除了單身公寓，未來科技城的一眾回遷房單間，也見到了春天的曙光。
西溪北苑門口，一個阿姨正拿著“單間、獨立衛(wèi)浴、空調(diào)熱水器1500-2500元/月”的招租紙牌。
“這兩個月我那10幾間房子，基本租的差不多了，現(xiàn)在就剩下兩間了。”阿姨笑呵呵的說，周身充滿了包租婆富足的光芒。
02
未來科技城的小公寓和回遷房單間好租到起飛，但板塊內(nèi)三居室房源的租賃市場，就有點一言難盡了。
最典型的，就是去年下半年剛交付的未科三兄弟。根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，印未來掛牌了134套租房房源，樾府是143套，未來悅則是184套，總量高達461套。
要知道，大部分未來科技城樓盤的可租房源，現(xiàn)在這個節(jié)點幾乎是沒得挑了。但在三兄弟這里，基本是應(yīng)有盡有的態(tài)勢。
按照三個樓盤3291套房源總量計算，目前掛牌房源占了足足14%，這可不是一個小比例。
租賃掛牌房源雖多，但來三兄弟租房的租客卻實在不多。
“三個小區(qū)環(huán)境的確不錯，還是精裝修的，但來租的租客基本少的可憐，我就一套都沒有租出去。”三兄弟附近的中介小蔡說道。
整個三月，小蔡租出去了快20套房子，基本都是單身公寓類型，很少是住宅整租。
“上個月我倒是租出去一套未來悅，是同一公司的三個小伙子一起來租。租金攤下來，還是挺劃算的，朝北房間一千出頭就行。”小蔡的同事接了一句話。
03
除了出租量明顯偏低，未科三兄弟的租金，在6萬+的網(wǎng)簽價面前，顯得更為單薄無力。
根據(jù)最近的租金數(shù)據(jù)，這三個樓盤的89㎡三房戶型，家具家電全配的情況下，基本成交租金為5000/月內(nèi)，也就是6萬/年，租售比只有可憐的1%出頭，都被銀行活期理財甩N條街了。
數(shù)據(jù)顯示，2020年杭州平均租金達到了66.47元/月/㎡，而三兄弟的56元/月/㎡，明顯低于杭州租金平均值。
當然，備受冷落的也不單單只是三兄弟，在買賣市場上曾經(jīng)出盡風頭的華夏四季，在租賃市場中也頗受冷落。
不僅有超80套的掛牌租賃房源，租金價格也只有5500-6000元/月。我一個朋友因為實在租不掉，就托管給了中介，拿了11個月的租金，每個月6000元。
那是未來科技城的租金市場集體低迷么？并非如此。
我一個朋友在未科租了一個60㎡的兩房公寓，每個月租金在也要5000元，平均租金高達83元/月/㎡，比三兄弟高出了1/3。
再來看西溪八方城，現(xiàn)在45㎡的公寓租金基本是3500-4000元/月，平均租金最低也有77元/月/㎡。
除了小公寓，像大華西溪風情的院墅產(chǎn)品，租賃市場也一直很活躍，5室左右的聯(lián)排視裝修情況不同，基本能租到2萬/月，品相好的房源還特別搶手。
04
為何未來科技城的次新房租賃市場，一直處于弱勢狀態(tài)呢？
最主要還是和板塊的人群構(gòu)成有關(guān)。未來科技城的人員底色主要還是年輕人，或是單身或是情侶，一個一居室的單身公寓，功能足以滿足。
如果對私密性沒有那么高的要求，合租也是一個不錯的選擇。畢竟996的生活，租的房子只要滿足睡覺洗澡就好。
而且，公寓和合租房的價格也絕對友好，這對收入有限的年輕人來說，能省一塊就一塊。
如果要整租，更多人會選擇3500元/月的西溪海、未來海，品質(zhì)同樣靠譜，價格卻又省了1/3。
還有一類人是企業(yè)高管，在市區(qū)或其他城市有豪宅，住慣大房子的他們，也很難在未來科技城屈尊降貴租小三房。
西溪風情的別墅或是蔣村的品質(zhì)高層，才是他們的租賃選擇。
三兄弟和華夏四季還有一個特點，他們是精裝交付的住宅，不像毛坯房可以輕易分割合租，房東還是更愿意整體出租，而不是草率的交到中介手中。
畢竟，精裝的房子合租一年，很有可能會是一場房屋災(zāi)難，或許一年收的房租，還不夠打理收房后的戰(zhàn)場。
所以，精裝的華夏四季還有80多套待租房源，它對面毛坯的未名府，住宅部分的可租房源卻只有10來套，差的可不是一點點。
還有一點就是，這些次新樓盤充斥了無數(shù)投資客，可租房源比一般樓盤的供應(yīng)量要大得多。
05
從未來科技城次新小三房出租的困境中，其實也倒映出未科樓市的一個鏡像。
這些租著小單間和小公寓的年輕人，要買得起6萬+的未科次新房，著實是有些吃力的。
“我見證了好幾對小年輕，前幾年租公寓，后來生了孩子來了老人，到了買房的節(jié)點還是會往閑林這里靠，價格總是實惠些。”小蔡告訴我說。
畢竟，能拿出五六百萬買房的家庭，單靠兩個年輕人奮斗，也的確是極少數(shù)。
更現(xiàn)實的，還是兩個家庭湊個百來萬，買套300萬上下的閑林三房。如果300萬朝上，那就選杭瑞高速以北的閑林，如果只能湊個大幾十萬，那就選擇閑林南。
如果再少，那就往西幾站，外溢到2萬+的青山湖科技城。
同樣，不差錢的高管們，蔣村是他們的重倉地。河濱之城、
西溪誠園是他們最一致的選擇。
如果要在未來科技城就地置業(yè)，低密的院墅則是他們的第一選擇，例如大華西溪風情排屋，或者是曉月澄廬這樣的疊墅。
我認識的一個阿里p10高管，前兩年就買了一處二手排屋，地下兩層修了會議室和棋牌室。
偶爾有18羅漢會來搓一局，有時候也會叫上下屬來家中頭腦風暴一把，然后叫上一桌龍蝦烤串，放松大腦和肚皮。
天價的89㎡小三房，其實面對的是相對窄的一個客群。
事實上，出租反映的是100%的自住需求，買賣則反映了自住+投資兩種需求。
從買賣數(shù)據(jù)看，未科三兄弟3月均有不錯的成交量，主因可能是在6萬上下橫盤數(shù)月后，誠心賣的房東變多；但從租賃市場表現(xiàn)看，或許接盤俠中，投資需求仍有不小占比。
今后很長一段時間，6萬的二手房價都會站在那里，等著租金和碼農(nóng)們的收入慢慢追上來。
來源：層樓
